나이스옥션 법원경매 여주 2024타경38962 [1] 경기도 여주시 현암동 684 이편한세상여주 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 여주시 현암동 소재 "수원지방법원여주지원" 동측 직선거리 약400미터 지점에 위치
하는 이편한세상여주아파트 102동 내에 소재하며, 인근일대는 아파트단지, 다세대주택,
기존 단독주택, 전원주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본 단지까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통
수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 내 2층 201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅, 돌붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실, 드레스룸 등)로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구
보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 서하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 아파트단지 건부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

단지 내.외로 개설된 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m-35m)(대로2류2호)(저촉), 소로2류(
폭 8m-10m)(소로2류32호)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(중로2-11)(저촉) 가축사육제한구역(
2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부 이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경38962 (1)

소재지: 경기도 여주시 현암동 684 이편한세상여주 102동 2층 201호

용도: 아파트

감정가: 266,000,000원

토지면적: 51.61㎡ (약 15.62평)

건물면적: 84.42㎡ (약 25.54평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현대캐피탈

건축년도: 2014년

총층수/해당층: 15층 중 2층

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 여주시 현암동 소재 "수원지방법원여주지원" 동측 직선거리 약400미터 지점에 위치합니다. 본 단지 인근일대는 아파트단지, 다세대주택, 기존 단독주택, 전원주택 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통 상황: 본 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 06월 10일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을2)입니다.

소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦은 순위의 근저당권(을4), 임의경매 개시결정 등기(갑4) 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 내용은 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

등기부채권 총액: 250,200,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 여주시의 주거 중심 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다. 다양한 형태의 주거 시설이 혼재하고 있어 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 법원과의 접근성이 양호합니다.

주거환경: 아파트 단지 내에 위치하여 단지 내 공용시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등) 이용이 가능합니다.

주차: 아파트 정보상 총 72대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역이며, 대로2류, 소로2류, 중로2류에 저촉 및 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 제한사항이 존재합니다. 이러한 용도 및 제한사항은 향후 토지 이용에 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아 현장 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 2층이라는 점: 저층의 경우 일조권, 소음, 사생활 침해 등의 단점이 있을 수 있습니다.

* 지상권: 등기부등본 상에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 명시되어 있어, 해당 지상권에 대한 면밀한 조사 및 인수 여부 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시의 주거 지역에 위치한 신축급 아파트로서, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 기준으로 시세 상승이 확인되고 있으며, 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가를 설정한다면 시세차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 일부 토지 이용 제한 사항, 임대 관계 미상인 점, 그리고 명시된 지상권 관련 사항은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 여주시 주거 지역 내 신축급 아파트(2014년 사용승인)입니다.

* 최근 실거래가 상승 추세가 확인되어 투자 가치가 있습니다.

* 법원과의 접근성이 양호하며 주거 환경이 안정적인 지역입니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확한 편입니다 (단, 지상권 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 물건(전용면적 84.42㎡)의 시세는 2억 6천 7백만 원에서 2억 9천 3백만 원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 2억 6천 6백만 원은 최근 실거래가 하단에 위치하고 있으며, 2층이라는 점을 감안할 때, 무리한 고가 입찰보다는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 2억 6천 5백만 원 ~ 2억 8천만 원 사이로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 동종 물건의 최근 낙찰가 추이, 그리고 본건의 정확한 상태(수리 여부, 하자 등)를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.