나이스옥션 법원경매 여주 2023타경33595 [1] 경기도 양평군 용문면 덕촌리 151-128 용문산관광농원 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2023.06.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 용문면 덕촌리 소재 "덕촌교" 북서측 직선거리 약1.6km 지점에 위치하며,
인근일대는 주로 야산지대로서 계곡을 따라 농경지, 전원주택 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 비교적 원거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 대중교통 여건
은 다소 불편한 지역임.

형태 및 이용상태

2필1단의 유사장방형 토지로서 남동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 동.식물관련
시설(일부 주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭4미터 정도의 단지 내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수
질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스래브지붕 3층건으로서
외벽 : 샌드위치 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘몰탈 마감, 몰탈위 페인팅, 타일, 벽지 등 마감.
창호 : 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

지1층 : 공실(공부상 버섯재배사부속시설, 마을공동구판장)상태임.
1 층 : 공실(공부상 마을회관) 상태로서 내부공사 중 공사중단된 상태임.
2 층 : 공실(공부상 마을공동작업소) 상태로서 내부공사 중 공사중단된 상태임.
3 층 : 주택 및 사무실(공부상 버석재배사부속시설)로 이용중임.

설비내역

일부 공사중인 상태로서 엘리베이터설비(13인,1000kg), 난방설비(3층), 위생설비, 급.배수
설비, 소방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건의 의뢰목록상 용도는 "동,식물관련시설"로 기재되어 있고, 일반건축물대장상 "버섯재배
사부속시설, 마을공동구판장, 마을회관, 마을공동작업소"로 등재되어 있으며, 현황 공사가
완료되지 않은 상태로서 공실(지1층,1층,2층), 주택및사무실(3층) 등으로 이용중인 것으로
조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및
탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함.
-목록 1. 내부는 일부 공사중인 상태임(감정평가서 참조).
-목록 3. 공부상 '전'이나 현황은 '도로'임.
-목록 3. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양평군 용문면 덕촌리 151-128번지에 소재한 용문산관광농원 내 부동산입니다.

사건번호는 여주지원 2023타경33595 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,393,679,480원입니다.

토지는 총면적 1212.00㎡ (약 366.61평) 중 1175.994㎡ (약 355.77평)의 지분이 매각 대상입니다.

건물은 총면적 972.84㎡ (약 294.29평)이며, 제시외 건물 22.30㎡ (약 6.75평)을 포함하여 건물 전체가 매각 대상입니다.

주요 용도는 동물 및 식물 관련시설이며, 건축물대장상 제1종근린생활시설, 버섯재배사 부속시설, 마을공동구판장, 마을회관, 마을공동작업소 등으로 등재되어 있습니다.

본건은 중복사건, 농지취득자격증명 제출 필요, 공동담보, 지분매각 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통

본 물건은 경기도 양평군 용문면 덕촌리 소재 "덕촌교" 북서측 직선거리 약 1.6km 지점에 위치합니다.

주변 일대는 주로 야산지대로서 계곡을 따라 농경지와 전원주택 등이 산재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 비교적 원거리에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 다소 불편한 지역입니다.

동측으로 폭 4미터 정도의 단지 내 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

이는 해당 지역의 개발 및 이용에 대한 환경적, 법적 제한이 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 12월 22일 접수된 곤지암농업협동조합의 근저당권 (을25)입니다.

등기부등본상의 모든 을구 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 강일순이 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 5월 2일입니다.

확정일자 및 배당신고일자 정보는 없으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

보증금 3,000만원은 인수 대상이 아닐 것으로 보입니다.

3.3. 채무 총액

토지 등기부채권 총액 및 건물 등기부채권 총액은 각각 1,248,123,700원입니다.

4. 상권분석

4.1. 이용 현황 및 주변 상권

본 물건은 용문산 관광농원 부지 내에 위치하며, 현재 동물 및 식물 관련시설, 일부 주택, 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

주변 환경은 야산 및 농경지, 전원주택이 산재한 지역으로, 상권 형성이 활발한 도심 지역과는 거리가 있습니다.

용문산이라는 관광자원과의 연계를 고려할 때, 관광객을 대상으로 한 시설 운영 등 잠재적 활용 가치를 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 접근성

주변 지역은 전원생활이 가능한 환경이며, 대형마트, 병원 등 도심형 편의시설은 차량으로 상당 거리를 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용이 불편한 점은 생활의 편의성을 다소 저하시킬 수 있는 요인입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 법적 제약

* 농지취득자격증명 제출 필요: 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다. 이는 법인이나 농업인이 아닌 경우 취득에 제약이 될 수 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 묶여 있어 개발 행위 및 시설 운영에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 목록 3번 토지는 공부상 '전'이나 현황이 '도로'로 확인되어, 토지 이용 및 활용에 혼란을 줄 수 있습니다.

6.2. 물리적 하자 및 공사

* 내부 일부 공사 중단: 건물 내부 일부가 공사 중단된 상태로, 마감 및 설비 공사를 완료하기 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (감정평가서 참조 필요)

* 제시외 건물: 22.30㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다.

6.3. 기타 위험 요소

* 중복사건: 여러 경매 사건이 묶여 진행될 수 있으므로, 관련 사건들을 면밀히 확인해야 합니다.

* 교통 불편: 대중교통 접근성이 떨어져 시설 운영 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면의 한적한 야산 지역에 위치한 관광농원 부지입니다. 넓은 토지 면적과 건물 규모를 갖추고 있으나, 건물 내부는 일부 공사 중단 상태이며, 토지 이용에 제약이 따르는 지역입니다. 농지취득자격증명 제출 의무 및 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 있다는 점은 취득 시 반드시 확인해야 할 중요 사항입니다. 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 보여 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 그러나 공사 미완료 부분에 대한 추가 비용 발생 가능성과, 지역적 특성 및 법적 제한 사항을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 용문산 인근의 관광 잠재력: 주변 관광 자원과 연계한 사업(체험 시설, 펜션, 힐링 공간 등)으로 활용 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 1212㎡ (약 366평)의 토지는 다양한 개발 및 활용 계획 수립에 유리합니다.

* 건물 활용 가능성: 현재 공사 중단 상태이나, 공사 완료 시 다양한 용도로 전환하여 수익 창출이 가능합니다.

* 자연 친화적 환경: 쾌적한 자연환경을 바탕으로 한 힐링 및 휴양 시설로서의 가치를 지닙니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 감정가 1,393,679,480원을 기준으로 입찰가 산정을 시작하되, 다음과 같은 추가 비용 및 잠재적 가치를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 건물 내부 공사 마감 및 설비 복구 비용 (정확한 금액은 현장 확인 및 전문가 상담 필요)

* 농지취득자격증명 발급 및 관련 절차 비용

* 토지의 공부상 지목과 현황 차이 관련 문제 발생 시 해결 비용

* 해당 지역의 부동산 시세 및 유사 물건 거래 사례 비교 분석

상기 고려 사항들을 종합적으로 검토하고, 본 물건의 잠재적 가치와 투자 목표에 부합하는 합리적인 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.