나이스옥션 법원경매 여주 2024타경7036 [1] 경기도 양평군 용문면 다문리 785-4 골든타워 에이동 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 양평군 용문면 다문리 소재 "용문역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로 주위는 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 단지까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 전철역(용문역) 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 공부상 오피스텔(방3, 화장실2, 주방, 거실 등)로 표기되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주상용(업무시설, 공동주택, 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 노폭 약 20M, 북서측으로 노폭 약 12M 및 북동측으로 노폭 약 10M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

다문리 785-4 :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(2019-07-23)(용문 소로 1-3)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2019-07-23)(용문 소로 2-1)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2019-07-23)(용문 중로 1-2)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(용문하수처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

경매신청채권자(전세권자)가 제출한 2026.4.30.자 보정서에 첨부된 전세계약서 및 주택임대차계약신고필증에 의하면 임차인 김성옥(임대차보증금 200,000,000원, 전입일자 2022.9.27., 확정일자 2022.9.27.)은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경7036 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 785-4 골든타워 에이동 2층202호

건물명: 골든타워

건축년도: 2017년

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000원

토지면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

토지지분: 38.2935㎡ (약 11.58평)

건물면적: 76.59㎡ (약 23.17평)

건물지분: 76.586㎡ (약 23.17평)

전용면적: 76.59㎡ (약 23.17평)

분양면적: 76.59㎡ (약 23.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO (본 경매 개시 결정 채권자는 김성옥 전세권자)

건물 층수: 2층 / 총 10층

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류, 소로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)

2. 입지조건

본 물건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "용문역(경의중앙선)" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로 형성되어 있습니다.

차량으로 단지까지 진출입이 가능하며, 인근에 전철역(용문역) 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 남동측으로 노폭 약 20M, 북서측으로 노폭 약 12M, 북동측으로 노폭 약 10M 내외의 도로에 접해 있습니다.

주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 반드시 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

본 경매는 김성옥 씨의 전세권에 기한 임의경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 김성옥 씨의 전세권 설정 등기(을5, 접수 2022.09.20.)이나, 해당 전세권이 본 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

그러나 가장 중요한 사항은 임차인 김성옥 씨가 대항력 있는 임차인이라는 점입니다.

임차인 김성옥 씨는 2022년 9월 27일에 전입신고와 확정일자를 받았으며, 보증금은 200,000,000원, 차임은 0원입니다.

배당신고는 2024년 12월 16일에 하였으나, 경매 절차상 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 낙찰자는 잔액 인수 부담금을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

용문역 인근 지역은 역세권의 이점을 가지며, 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 상권입니다.

이는 지역 주민들을 대상으로 한 기본적인 소비 수요가 형성되어 있음을 시사합니다.

오피스텔 용도로 이용 중이므로, 직장인 수요 또는 소규모 사업체 운영을 위한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

경의중앙선 용문역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

인근에 조성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김성옥 씨의 보증금 200,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 위험이 가장 큽니다.

이 인수금액은 낙찰가의 추가적인 비용으로 부담됩니다.

본 물건은 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 법규의 적용을 받습니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 역세권에 위치한 오피스텔로서 교통 및 기본적인 생활 편의성은 양호합니다.

그러나 현재 감정가 190,000,000원과 최근 매매가 190,000,000원(76.586㎡, 5층)을 고려하더라도, 200,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 매우 큰 부담입니다.

낙찰 후 예상치 못한 추가 인수 비용이 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 경의중앙선 용문역 인접으로 우수한 교통망 확보.

주거 및 상업 복합 지역: 기본적인 생활 인프라 및 잠재적 임대 수요 존재.

합리적인 접근 가능성: 임차인 인수 부담금을 고려하여 보수적으로 접근 시, 시장가 대비 저렴하게 매수할 기회 모색 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 시장 가치는 최근 매매 사례와 감정가를 고려할 때 약 190,000,000원으로 추정됩니다.

그러나 인수해야 할 임차인 보증금(최대 200,000,000원)을 고려하면, 총 지출 금액이 시장 가치를 초과할 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 임차인에게 배당될 금액을 고려하여, 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 190,000,000원을 넘지 않도록 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 임차인 김성옥 씨가 배당에서 일정 금액을 회수한다고 가정하더라도, 인수될 수 있는 보증금 부담을 감안하여 감정가 대비 60~70% 수준인 110,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인 보증금 인수 금액에 대한 면밀한 분석과 시장 조사를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

집합건물 등기부요약

임차인현황

물건명세서 참고사항

감정평가서요약 요향표 - 위치 및 주위환경, 교통상황, 인접 도로상태등

오피스텔 매매/임대 정보

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.