나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3461 [1] 경기도 이천시 마장면 오천리 438-7 1동 1층109호 자동차 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 마장면 오천리 소재 "마장면 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 각종 근린생활시설, 중소규모 아파트단지, 단독(다가구)주택 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

2020.07.23일자 사용승인된, 일반철골구조 판넬지붕 지상3층 건 내,
제1층 제109호 외 2개호로서,
외 벽: 법랑판넬 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감 등,
창 호: 통프레임 새시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

일련번호(1,2): 공부상 근린생활시설(소매점)이며, 이마트24로 이용중입니다.
일련번호(3): 공부상 주차장이며, 현황 주차장으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 승강기설비, 위생 및 급배수설비, 주차장 등이 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동·남서측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 3차선의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 주차장, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(마장초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 택지개발예정지구열람기간((2009.12.29.-2010.1.26.))<택지개발촉진법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대 미상입니다.
- 본건 기호(1,2)는 인접 호수와 벽체구분 없이 일괄(이마트24)로 이용 중인 것으로 조사되나, 이에 구애 없이 평가하였으니 경매(입찰) 진행시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
목록 1, 2 공부상 근린생활시설(소매점)이며,
인접호수와 벽체구분없이 일괄 이마트24로 이용중.
목록3 주차장으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 여주지원 2024타경3461 (1)

소재지: 경기도 이천시 마장면 오천리 438-7, 1동 1층 109호

토지면적: 517.12㎡ (약 156.45평)

토지 지분면적: 123.25634799999997㎡ (약 37.28평)

건물면적: 806.58㎡ (약 243.99평)

건물 지분면적: 192.242484㎡ (약 58.15평)

건물 용도 (공부상): 자동차 관련시설

실제 이용 용도: 목록 1, 2 (109호)는 근린생활시설(소매점)로, 인접 호수와 벽체 구분 없이 일괄 이마트24로 이용 중. 목록 3은 주차장으로 이용 중.

건물 사용승인일: 2020년 07월 23일

감정가: 1,034,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

주요 특이사항: 지분매각, 공동담보, 유동화물건

주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

* 위치: 경기도 이천시 마장면 오천리 소재, 마장면 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 근린생활시설, 중소규모 아파트 단지, 단독(다가구) 주택 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 도로 상황: 본건은 남동·남서측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 3차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등입니다.

* 주요 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(마장초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 (2021-03-17, 부산은행 근저당, 770,000,000원)

* 권리 관계:

* 을4 (2021-03-17) 근저당 (말소기준권리, 말소 표기)

* 을7 (2022-05-02) 근저당 (말소 표기)

* 갑10 (2024-06-19) 부산은행 임의경매개시결정 (청구금액 780,589,131원)

* 갑11 (2025-04-02) 국세 체납 관련 가압류

* 주의사항: 을4, 을7 권리가 '말소'로 표기되어 있으며, 을4가 '말소기준권리'로 명시되어 있습니다. 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸되지만, 이 경우 말소기준권리가 이미 말소된 것으로 해석될 수 있어, 선순위 권리(갑1, 갑6, 갑7)의 인수 가능성이 있습니다. 이에 대한 추가적인 법률 전문가의 검토가 반드시 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사이마트24: 보증금 40,000,000원, 차임 4,000,000원, 사업일자 2023-08-10, 배당신고일자 2024-08-16. 대항력 없음.

* 주식회사이마트24 (별건): 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2023-08-10, 배당신고일자 2024-08-16. 대항력 없음.

* 허 : 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. (대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 각종 근린생활시설, 중소규모 아파트 단지, 단독(다가구) 주택 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주요 입점 현황: 본건 109호는 공부상 근린생활시설(소매점)이나, 인접 호수와 벽체 구분 없이 일괄 이마트24 편의점으로 운영 중입니다. 3호는 주차장으로 이용되고 있습니다.

* 배후 수요: 인근에 아파트 단지가 있어 고정적인 수요가 예상됩니다.

* 상권 특징: 다양한 용도의 시설이 혼재하는 복합 상권이며, 편의점 운영을 통해 기본적인 수익 창출이 가능한 구조입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있으며, 마장면 행정복지센터가 가까이 위치합니다.

* 교육 시설: 마장초등학교와 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 고려가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 건은 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 향후 다른 지분권자와의 협상 또는 재산 분할 과정에서 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 등기부상의 말소기준권리와 '말소'로 표기된 권리들의 관계가 불명확하여, 예상치 못한 권리를 인수하게 될 위험이 존재합니다. 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석이 필요합니다.

* 일괄매각: 근린생활시설(109호)과 주차장(3호)이 함께 매각되므로, 각 용도별 가치 평가와 향후 활용 방안에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

* 건물 이용 상태: 목록 1, 2(109호)가 인접 호수와 벽체 구분 없이 일괄 이용 중인 점은 향후 내부 구획 및 관리에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 마장면 소재, 2020년에 사용승인된 비교적 신축급의 상가 및 주차장 지분 매각 건입니다. 현재 이마트24 편의점으로 운영 중인 109호를 포함하고 있어, 안정적인 월세 수입 창출이 기대됩니다. 하지만 지분 매각이라는 점과 등기부상 복잡한 권리 관계는 인수되는 권리가 있을 수 있다는 잠재적 리스크를 안고 있으므로, 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 주변의 아파트 단지와 근린생활시설로 인해 일정한 수요는 있으나, 입지적 매력이 최상이라고 보기는 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적 임대 수익: 현재 이마트24 편의점이 운영 중으로, 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다. (단, 임대차 계약 조건에 대한 별도 확인이 필수입니다.)

* 지분 매각으로 인한 시세 차익 기회: 지분 물건의 특성상, 전체 물건 가치 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. (단, 다른 지분권자와의 협상 리스크는 존재합니다.)

* 이천시 마장면의 잠재적 발전 가능성: 지역 개발 동향에 따른 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,034,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 산정 불가: 본 물건은 지분 매각이며, 등기부상 권리 관계가 복잡하여 인수될 수 있는 권리가 있을 가능성이 있습니다. 또한, 정확한 지분율에 따른 감정가 비율, 향후 협상 리스크, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 하므로, 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 권장 사항:

* 감정평가서에서 각 지분에 대한 구체적인 평가 금액을 확인하시기 바랍니다.

* 현장 방문을 통해 건물 상태, 임대차 계약 조건, 주변 시세 등을 심층적으로 조사하시기 바랍니다.

* 반드시 법률 전문가와 상담하여 권리 분석 및 인수될 권리에 대한 정확한 파악을 진행하시기 바랍니다.

* 상기 정보를 바탕으로 보수적인 접근과 함께 경쟁 입찰자 수를 예측하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.