나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39330 [1] 경기도 양평군 서종면 문호리 20-24 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 도장리 소재 "도장1리 마을회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을주변 산림지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)는 북하향 완경사의 사다리형, 기호(3)는 북하향 급경사의 부정형 토지로서, 기호(1)는 전창고 건부지, 기호(3)는 자연림 상태입니다.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.
기호(3): 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2018년 11월 01일 사용승인 된, 경량철골조 경량철골구조 지붕 단층 건으로서,
외·내벽: 판넬 등으로 마감 하였습니다.

이용상태

창고 상태입니다.

설비내역

기본적인 전기설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

제공된 정보를 바탕으로 작성된 물건의 기본 사항은 다음과 같습니다.

* 사건번호: 여주지원 2024타경39330 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 문호리 20-24 (신주소: 경기도 양평군 문호길 232)

* 용도: 창고시설

* 감정가: 금1,173,479,000원

* 토지면적: 21,701.00㎡ (약 6,564.6평)

* 건물면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고OOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 일괄매각

* 건물 사용승인일: 2018년 11월 01일

* 토지이용계획: 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 주위환경: 본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재이며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 산림지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

* 도로상태: 북서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 확인)

* 등기부채권 총액: 총 735,713,953원

* 주요 권리 분석:

* 말소기준권리: 2019-02-25 에스제이엔피엘대부주식회사 근저당 (180,000,000원)

* 기타 주요 권리 (모두 말소 예정):

* 근저당: 에스제이엔피엘대부주식회사 (156,000,000원), 김천원 (55,000,000원), 고재용 (84,000,000원), 김민재 (170,000,000원), 정찬준 (43,000,000원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (총 47,714,087원)

* 압류: 양평군, 구로세무서장

* 임의경매: 고재용 (70,000,000원), 양주지역산림조합 (2025타경31828)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대미상 (건물 관련)

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 협의 시 해당 부분이 명확히 정리되어야 합니다.

4. 상권분석

본 물건의 상권 특성은 다음과 같습니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 주로 농경지와 임야, 그리고 일부 단독주택이 산재한 전형적인 농림지역의 산림지대입니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 보기 어렵습니다.

* 용도 적합성: 현재 용도인 창고시설은 해당 지역의 개발 제한 및 환경 규제를 고려할 때 비교적 적합한 용도로 판단됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)의 근접성은 낮을 것으로 예상되나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 상세 지리 정보 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

물건 주변의 생활 편의 시설 및 접근성은 다음과 같습니다.

* 교통 및 접근성: 차량을 이용한 진출입은 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 있어 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 본 물건은 전원적인 산림지대에 위치하므로, 대형 마트, 병원, 관공서 등 주요 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 읍/면 소재지 또는 인근 도시로 이동해야 할 것으로 보입니다. 주거 및 생활 편의를 위해서는 자가용 의존도가 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 경매 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 중복으로 진행되는 사건이나 공동담보 물건이 있는 경우, 경매 절차의 복잡성이나 예상치 못한 채권 관계의 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획 및 규제: 본 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있어 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

* 도로 접근성: 북서측으로 접한 3-4미터 폭의 도로는 대형 차량의 진출입에 불편을 줄 수 있으며, 이는 물류 이동 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인 미상 관련 명도 리스크: 건물에 대한 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이라도 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 신축된 창고 시설을 보유하고 있으나, 농림지역이라는 점과 다수의 환경 규제를 받고 있다는 점이 주요 특징입니다. 현재 감정가는 11억 7천여만 원으로, 넓은 토지 면적을 고려하면 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 복잡한 권리 관계와 다수의 채권이 설정되어 있어 경매 절차 진행 시 유의 깊은 분석이 필요합니다. 특히, 규제가 많은 지역에서의 창고시설 운영 또는 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건에 대한 투자 고려 사항은 다음과 같습니다.

* 넓은 토지 면적: 21,701.00㎡ (약 6,564.6평)의 넓은 토지를 저렴하게 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 창고시설 활용: 2018년에 신축된 99.00㎡ (약 29.9평)의 창고 시설은 즉시 활용 가능합니다.

* 지역적 특성: 전원생활 또는 친환경적인 창고 운영을 고려하는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 잠재력: 현행 규제 하에서는 개발에 한계가 있으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 심층적인 시장 분석, 물건의 현황 조사, 권리 관계 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 감정가: 금1,173,479,000원

* 총 등기부채권액: 금735,713,953원

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 특히, 본 물건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 낙찰 후 다른 채권자나 채무자와의 관계, 명도 과정에서의 추가적인 비용 발생 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 80~90% 수준을 기준으로 삼되, 실제 시장 상황 및 경쟁률, 그리고 향후 활용 가치에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.