나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11179 [1] 인천광역시 연수구 송도동 319-1 이편한세상송도 115동 32층3203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2024.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "미송초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 39층 건물내 32층3203호로서,
외벽 : 치장석재 마감 등.
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등.
(사용승인일 : 2018.11.06)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외곽공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭 35m-40m)(2015-07-13) (대1-송2)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(2015-07-13)(대3-송3)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-07-13)(중1-송3)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 공유수면준공매립지(2011-07-06)(준공일로부터 10년동안 매립목적변경의 제한이 있음)<공유수면 관리 및 매립에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-01-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(인천미송유치원 인천동부교육지원청고시2022-47)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천송담초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2018-04-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경11179 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 319-1, 이편한세상송도 115동 32층 3203호

용도: 아파트

감정가: 602,000,000원

토지면적: 38.55㎡ (약 11.66평)

건물면적: 70.23㎡ (약 21.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엘OOOOOOOOOO (엘에이치케이대부)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "미송초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

단지정보:

아파트명: e편한세상송도

총 세대수: 2708세대

총 동수: 15개동

최고층/최저층: 39층 / 2층

준공일: 2018년 11월 6일

주차: 지하주차 61대, 지상주차 12대 (총 73대). 관리사무소 연락처: 032-858-9793.

3. 권리분석

말소기준권리: 을4 (2022년 1월 28일 접수, 오케이에프앤아이대부주식회사 근저당권)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

을구 2번 전세권설정등기 (2022년 1월 11일 접수, 권리자: 장원휘, 권리금액: 500,000,000원). 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됨.

인수되는 임차인 현황:

임차인: 장

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 25일

대항력: 있음 (매각으로 인해 소멸되지 않으며, 매수인에게 인수됨)

비고: 전세권 설정 등기(을2)와 동일 인물로 확인되며, 해당 전세권은 인수 대상임.

기타 권리사항:

소유권 보존(갑1), 소유권 이전(갑2, 매매) 등기 존재.

다수의 근저당권, 압류, 강제경매가 있으나 말소기준권리(을4) 이하로 모두 말소될 예정임.

4. 상권분석

주변 이용상황: 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있음.

개발 계획: 인천광역시 연수구 송도동은 경제자유구역으로 지정되어 지속적인 개발이 진행 중인 지역임.

5. 생활정보

교육시설: 단지 인근에 미송초등학교, 인천송담초등학교, 인천미송유치원 등이 있어 교육환경이 양호함.

편의시설: 대형마트, 쇼핑몰, 공공시설 등은 차량 이동 시 접근 가능하며, 단지 내 근린생활시설 이용 가능.

교통: 인천 지하철 1호선 역들이 인접해 있으며, 다수의 버스노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 현재 거주 중인 임차인(장 )은 대항력이 있으며, 보증금 5억원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높음. 이는 실질적인 매수인의 총 지출액을 크게 증가시키는 요인이므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 함.

토지이용계획상 제한:

공유수면준공매립지: 준공일로부터 10년간 매립목적 변경 제한이 있음 (2011년 준공).

각종 보호구역: 상대보호구역, 절대보호구역 지정으로 인한 교육환경 보호법상 제한이 있음.

감정가와 시장가 차이: 감정가(602,000,000원)가 최근 실거래가(약 508,000,000원 ~ 554,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 시장 가격을 반영한 신중한 접근이 필요함.

주변 시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도에 위치한 신축 아파트로, 교통 및 교육환경이 양호하고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인에게 5억원의 보증금이 인수된다는 점이 가장 큰 리스크 요소입니다. 이는 실질적인 매수인의 총 투자 비용을 크게 늘리게 되므로, 이를 충분히 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다. 또한, 감정가와 최근 시세의 차이도 주의 깊게 살펴야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트임.

우수한 입지: 송도국제도시 내에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

지속적인 개발: 경제자유구역으로서의 개발 호재.

주거 편의성: 학교, 공원, 편의시설 인접.

9. 예상 입찰가

감정가: 602,000,000원

최근 실거래가 (2026년 7월): 508,000,000원 ~ 554,000,000원

인수되는 보증금 (임차인/전세권): 500,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인에게 5억원의 보증금이 인수되는 점, 그리고 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

'예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 최근 실거래가 최저 수준(508,000,000원)을 총 예상 지출액으로 설정하고, 여기서 인수 보증금(500,000,000원)을 차감하여 산정하는 것이 합리적입니다.

총 예상 지출액 목표: 508,000,000원 (최저 실거래가 수준)

인수되는 보증금: 500,000,000원

예상 입찰가: 508,000,000원 (총 예상 지출액) - 500,000,000원 (인수 보증금) = 8,000,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 8,000,000원입니다.

(총 지출 예상액은 입찰가 8,000,000원 + 인수 보증금 500,000,000원 = 508,000,000원이 됩니다.)

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