나이스옥션 법원경매 인천 2024타경524873 [1] 인천광역시 부평구 청천동 380-42 창선주택 5동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "인천청천초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근은 다세대주택 및 공장 등이 밀집하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 중 제3층 제303호로서,
(사용승인일자 : 2002.05.16)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 약 5m 내외의 도로, 남측으로 노폭 약 20m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경524873 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 380-42 창선주택 5동 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 86,000,000원

토지면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

건물면적: 38.26㎡ (약 11.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

사용승인일자: 2002년 05월 16일

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 중 3층 303호

1.2. 입지조건

주위 환경: 본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "인천청천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 공장 등이 밀집한 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로: 본건 단지는 서측으로 약 5m 도로, 남측으로 약 20m 도로와 접하고 있어 차량 및 보행 통행에 무리가 없습니다.

토지이용계획: 준공업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 05월 02일 접수된 정지영 채권자의 강제경매개시결정 (갑18) 입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정보영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 08월 12일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 통상적인 임대차 계약과는 상이한 부분이므로 주의가 요구됩니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 정보영)

보증금: 76,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016년 08월 12일

확정일자: 2016년 07월 14일

배당신고일자: 2024년 06월 10일

대항력: 있음

비고: 한국토지주택공사(LH)와의 임대차 계약으로, '대항력 있음' 표기로 인해 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 76,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 다만, 감정평가서 요약 중 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분이 있어, 실제 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

집합건물 등기부 요약:

등기부상 권리관계는 소유권 보존 및 이전 등기, 그리고 말소기준권리인 강제경매(채권자: 정지영)가 확인됩니다. 그 외 압류 등기들이 있었으나, 모두 말소 처리되었습니다. 말소 예정이 아닌 권리사항은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

1.4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 공장이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 주거 지역으로서의 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 인근 공장의 존재로 인해 지역 특성상 상업 시설이 매우 발달한 형태는 아닐 것으로 예상됩니다. 인근 편의시설은 거주민을 위한 소규모 점포 위주로 구성될 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 북서측 인근에 인천청천초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 통상적인 주거 지역에 필요한 소규모 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설: 현장 조사를 통해 확인된 혐오시설은 없으나, 공장 밀집 지역의 특성상 소음이나 대기 질에 대한 잠재적 영향은 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크는 '대항력 있는 임차인' 존재입니다. 특히 정보영 임차인의 경우 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있고, 한국토지주택공사(LH) 임차인의 경우 76,000,000원의 보증금이 있으며 대항력이 있습니다. 감정평가서 요약상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 내용과 상반될 수 있어, 낙찰자는 임차 보증금 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만약 보증금을 인수해야 할 경우, 총 실질 매수 비용이 상승하게 됩니다. 또한, 공장 밀집 지역에 위치하여 생활 환경에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 경매 사건번호 2024타경524873으로 진행 중입니다. 사용승인 2002년으로 연식은 있으나, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하고 있습니다. 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가되나, 인근 공장 밀집 지역의 특성을 고려해야 합니다. 가장 큰 투자 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 특히 LH 임차인의 보증금 76,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 낙찰가의 총 투자 비용에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 인수 여부에 대한 명확한 법적 판단과 확인이 최우선 과제입니다.

1.8. 투자 포인트

소액으로 부동산 투자를 고려해볼 수 있는 기회입니다.

인천 부평구 청천동은 지역 개발 가능성을 가진 지역 중 하나로, 향후 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

권리분석 상의 명확한 확인이 선행된다면, 잠재적 리스크를 관리하며 투자 기회를 확보할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보와 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 시장 가치는 약 75,000,000원에서 85,000,000원 사이로 추정됩니다.

본건은 '대항력 있는 임차인' (특히 LH, 보증금 76,000,000원) 존재로 인한 인수 보증금 리스크가 크다고 판단됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점과 '대항력 있음' 표기가 상반되므로, 이 부분에 대한 정확한 법률 검토가 필요합니다.

만약 76,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 투자 비용을 고려했을 때 입찰가는 시장 가치에서 보증금 액수를 제외한 범위 내에서 산정해야 합니다.

시장가치 하단(75,000,000원)을 기준으로 산정 시, 보증금 인수 비용을 고려하면 실제 입찰 가능한 금액은 매우 낮아집니다.

하지만 '인수 보증금 합계: 0원'이 정확하다는 전제 하에, 본 물건의 감정가 86,000,000원을 기준으로 통상적인 경매 할인율(약 70~80%)을 적용하여 보수적으로 접근합니다.

따라서, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 60,000,000원 범위를 권장합니다.

최종 입찰 가격 결정 시에는 반드시 임차인 보증금 인수 여부에 대한 법원 또는 전문가의 확답을 받으시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.