나이스옥션 법원경매 인천 2024타경2182 [1] 인천광역시 서구 심곡동 302 한국아파트 202동 12층1211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.05.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역(인천2호선)" 남동측 인근에 위치하는
부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재
하는 주거지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역[서구청역(인천
2호선)]이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 제202동 제12층 제1211호로서,
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감 등
- 창호 : 하이샤시창호 및 알루미늄샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율(30%이하)용적률(250%이하)층수(21층이하)건축
물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육
제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 ), 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-
6659), 과밀억제권역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

이 사건 매각대상물건은 출입문 표시상 '1211호'이고, 집합건축물대장의 건축물현황도에 오류가 있는 것으로 확인됨('1212호'와 동일한 평면도를 사용하고 있어 '1211호'의 도면과 현황상 '1211호'의 위치가 상이함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 인천지방법원 2024타경2182 (1) 사건에 대한 물건 상세 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경2182 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 302 한국아파트 202동 12층1211호

용도: 아파트

감정가: 402,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 42.62㎡ (약 12.9평)

토지지분: 42.615771822041395㎡ (약 12.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 130.14㎡ (약 39.3평) - 공급면적 기준

건물지분: 130.14㎡ (약 39.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 아파트 정보

아파트명: 심곡 한국 아파트

주소: 인천광역시 서구 심곡동 302

사용승인일: 1995년 02월 28일

총 동수: 2동

총 세대수: 392세대

전용면적 합계: 32630.34㎡

총 면적 합계: 41970.438㎡

최고층: 21층

주차대수 합계: 184대 (지상 12대, 지하 8대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "서구청역(인천2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거지역입니다.

1.4. 2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 인천2호선 서구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 3. 토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

1.4. 4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. (자세한 사항은 건축과 확인 필요)

1.5. 권리분석

1.5. 1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2009년 12월 09일 접수된 서인천농업협동조합의 근저당권(60,000,000원)으로 확인됩니다. 본 경매 절차로 인해 근저당권, 압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

1.5. 2. 임차인 현황

* 임차인: 노혜진 (노 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 05월 01일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.5. 3. 소유권 변동

이정숙(1995년) -> 이해수(2008년) -> 이인현(2024년, 상속) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

1.5. 4. 기타 권리

채권자 이OOOOOOOOO (이인숙외 2명)에 의한 강제경매로 진행 중이며, 의정부세무서장의 압류(2024년 05월 03일)는 말소되었습니다.

1.5. 5. 종합 권리분석

제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으며 인수할 보증금도 없어 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다.

1.6. 상권분석

1.6. 1. 주변 환경

주거지역으로 아파트 단지와 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.6. 2. 이용 상태

해당 물건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1. 교통 편의성

인천2호선 서구청역이 인근에 위치하여 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 다수의 버스 노선도 운행 중입니다.

1.7. 2. 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1. 공부상 오류

주의사항에 명시된 바와 같이, 출입문 표시는 '1211호'이나 집합건축물대장 건축물현황도의 오류로 인해 '1212호'와 동일한 평면도를 사용하고 있어, 실제 '1211호'의 도면과 현황상 위치가 상이할 가능성이 있습니다. 이로 인해 실제 내부 구조나 면적에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.8. 2. 현장 확인의 중요성

상기 공부상 오류 가능성과 더불어, 실제 점유 상태, 내부 컨디션, 하자 여부, 관리비 체납 여부 등은 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.8. 3. 혐오시설 유무

현재까지 확인된 정보상으로는 아파트 단지 주변 및 서구청역 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 파악되지 않습니다. 다만, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

인천지방법원 2024타경2182 (1) 물건은 인천 서구 심곡동의 한국아파트 202동 12층 1211호로, 서구청역 역세권에 위치한 아파트입니다. 최근 실거래가 및 전월세 데이터를 통해 시세 파악이 가능하며, 권리관계는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축물대장 오류로 인한 실제 현황과의 차이 가능성이 있어, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.10. 투자 포인트

* 인천2호선 서구청역 인근 역세권 입지로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최근 실거래가 데이터를 통해 시세 흐름 파악이 용이합니다.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 적습니다.

* 130.14㎡ (약 39.3평)의 비교적 넓은 면적으로, 수요층이 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 402,000,000원입니다.

최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 58.32㎡ (약 17.6평) 기준: 215,000,000원 (2026년 6월, 15층)

* 84.56㎡ (약 25.6평) 기준: 278,000,000원 (2026년 6월, 20층)

* 84.75㎡ (약 25.6평) 기준: 310,000,000원 (2026년 7월, 13층)

본 물건의 건물면적은 130.14㎡(약 39.3평)으로, 제공된 최근 매매 사례의 전용면적(약 17.6평~25.6평)보다 크므로, 공급면적 기준 시 실질적인 전용면적은 약 30평 내외로 추정됩니다.

최고가 실거래가(310,000,000원)를 평당 단가로 환산하면 약 1,210만원/평입니다. 이를 본 물건의 추정 전용면적 30평에 적용 시 약 363,000,000원 수준이 됩니다. 감정가(402,000,000원)는 평당 약 1,023만원/평으로, 최근 고가 거래 사례의 평당 단가보다는 낮습니다.

다만, 집합건축물대장상의 오류 가능성 및 현장 확인을 통한 실제 상태 파악이 필수적이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려하여 350,000,000원 ~ 390,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 현장 조사 후 내부 상태 및 유사 물건의 최근 거래 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 본건에 등재된 임차인 노혜진의 경우 대항력이 없으며 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 인수 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 계약 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.