나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581227 [2] 인천광역시 연수구 동춘동 동춘1구역23 힘찬프라자 2층212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천새봄초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 동춘1구역 도시개발사업지역에 조성된 아파트단지 및 "라마다송도호텔" 주위로 각종
근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근 "앵고개로" 및 "능허대로" 로변에 버스
정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 211호 및 2층 212호로서,
외벽 : 강화유리, 외장석재붙임 및 일부 징크판넬 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2021년 6월 24일]

이용상태

본건 공히 공부상 용도는 "의원"으로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 사무실로 이용 중임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및
주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 38미터, 남동측으로 로폭 약 10미터 및 북동측으로 로폭 약 10미터
내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재하는 환지전 토지인 "동춘동 768-1번지"의 토지이용계획확인서상 용도지역은
동춘1구역 2블록 3로트를 기준으로 준주거지역이며, 제1종지구단위계획구역(동춘1구역
도시개발구역), 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 각 호에 대한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 지적이 미정리된 상태로서, 추후 본건 구분건물에 대한 적정 소유권·대지권이
귀속될 것을 전제로 대지권을 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

다. 본건의 소재지는 인천광역시의 "동춘1구역 도시개발사업"과 관련하여 고시된 도면에
따르면 "동춘동 동춘1구역 2블록 3로트"인 것으로 판단되오니 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

-집합건축물대장상 용도는 '의원'이나, '사무실'로 이용중임
-대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
-인천 연수구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.7.10.자)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경581227 (2)

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 힘찬프라자 2층 212호

용도: 근린상가

감정가: 526,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 87.74㎡ (약 26.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서인천농업협동조합 (서OOOO)

집합건축물대장상 사용승인일: 2021년 6월 24일

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천새봄초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 동춘1구역 도시개발사업으로 조성된 아파트 단지와 "라마다송도호텔", 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근 "앵고개로" 및 "능허대로"에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 대체로 편리합니다.

본건 건물 북서측으로 로폭 약 38미터, 남동측으로 로폭 약 10미터, 북동측으로 로폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동춘1구역 도시개발구역), 도시개발구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 10월 27일 접수된 서인천농업협동조합의 근저당권(1,020,000,000원)입니다.

이후 소유권 이전, 신탁등기말소, 압류(김포세무서장, 연수구) 등이 등기되었으나 모두 말소되었습니다.

현재 진행 중인 경매는 2024년 12월 12일 접수된 서인천농업협동조합의 임의경매(885,163,523원)에 의한 것입니다.

등기부채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

임차인 현황:

* (주)삼성건물관리, 유주현: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 전동승: 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2021년 10월 1일, 대항력 있음.

인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 동춘1구역 도시개발사업지 내에 위치하여 아파트 단지와 상업시설이 조화롭게 배치된 지역입니다.

준주거지역으로서 배후 주거단지를 기반으로 한 안정적인 근린상권 형성이 기대됩니다.

"라마다송도호텔" 등 관광 및 숙박시설과의 인접성도 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

인천새봄초등학교가 인근에 있어 지역 내 가족 단위 수요도 예상됩니다.

1.4. 생활정보

인천새봄초등학교가 인근에 있어 교육환경이 양호합니다.

"앵고개로" 및 "능허대로" 등 주요 도로망 접근성이 좋으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 내 상가로서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 평가에 포함되었고 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2026.7.10.)이 있어 권리 확보에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인: 전동승 임차인은 보증금은 없으나 월 1,000,000원의 차임을 지급하며 대항력이 있습니다. 이는 명도 시 임차인의 점유 권리로 인해 협의 또는 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

건물 용도 상이: 공부상 용도는 '의원'이나, 현재 '사무실'로 이용 중이므로, 향후 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축급 건물이며, 동춘1구역 도시개발사업지 내에 위치하여 지역 발전 가능성이 높습니다.

대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인이라는 특이사항이 있으나, 취득세 납부 사실 확인 등 일부 해소 방안이 제시되어 있습니다.

향후 명도 및 대지권 문제 해결 여부에 따라 투자 가치가 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

동춘1구역 도시개발사업 완료 시 미래 가치 상승 기대.

신축 건물로 인한 유지보수 비용 절감 효과.

지역 내 근린상가로서 꾸준한 임대 수요 예상.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없습니다.

예상 입찰가는 감정가 526,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 권리관계 분석 결과, 명도 가능성 및 예상 소요 기간, 추가 공사비 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.