나이스옥션 법원경매 인천 2024타경581227 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 동춘1구역23 힘찬프라자 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천새봄초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 동춘1구역 도시개발사업지역에 조성된 아파트단지 및 "라마다송도호텔" 주위로 각종
근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량 진출입이 가능하고, 인근 "앵고개로" 및 "능허대로" 로변에 버스
정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 211호 및 2층 212호로서,
외벽 : 강화유리, 외장석재붙임 및 일부 징크판넬 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.
[집합건축물대장상 사용승인일 : 2021년 6월 24일]

이용상태

본건 공히 공부상 용도는 "의원"으로 등재되어 있으며, 기준시점 현재 사무실로 이용 중임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비 및
주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 38미터, 남동측으로 로폭 약 10미터 및 북동측으로 로폭 약 10미터
내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건이 소재하는 환지전 토지인 "동춘동 768-1번지"의 토지이용계획확인서상 용도지역은
동춘1구역 2블록 3로트를 기준으로 준주거지역이며, 제1종지구단위계획구역(동춘1구역
도시개발구역), 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 각 호에 대한 임대차관계는 미상임.

나. 본건은 지적이 미정리된 상태로서, 추후 본건 구분건물에 대한 적정 소유권·대지권이
귀속될 것을 전제로 대지권을 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

다. 본건의 소재지는 인천광역시의 "동춘1구역 도시개발사업"과 관련하여 고시된 도면에
따르면 "동춘동 동춘1구역 2블록 3로트"인 것으로 판단되오니 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

-집합건축물대장상 용도는 '의원'이나, '사무실'로 이용중임
-대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨
-인천 연수구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.7.10.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경581227호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 연수구 동춘동에 위치한 동춘1구역23 힘찬프라자 2층 211호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 540,000,000원입니다.

토지면적은 0.00㎡이며, 토지 지분 및 제시외 면적 역시 0㎡로 기재되어 있습니다.

건물면적은 87.74㎡ (약 26.55평)이며, 건물 지분 및 제시외 면적도 동일하게 87.74㎡입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

채권자는 서OOOO (서인천농업협동조합으로 추정)입니다.

주요 특이사항으로는 대지권미등기, 도시개발구역 지정, 집합건축물대장상 용도는 '의원'이나 현재 '사무실'로 이용 중이라는 점이 있습니다.

대지권은 미등기 상태이나 매각목적물 및 평가에 포함되었으며, 인천 연수구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실조회 회신(2026.7.10.자)이 있어 관련 문제가 일부 해소된 것으로 보입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천새봄초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동춘1구역 도시개발사업 지역으로, 아파트 단지 및 "라마다송도호텔" 등을 중심으로 각종 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 "앵고개로" 및 "능허대로" 로변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로는 약 38미터, 남동측 및 북동측으로는 각각 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

해당 지역은 준주거지역이며, 제1종지구단위계획구역(동춘1구역 도시개발구역), 도시개발구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 27일에 접수된 서인천농업협동조합의 근저당권(권리금액: 1,020,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 갑구의 신탁등기말소, 소유권이전, 압류 등과 을구의 근저당권, 임의경매 개시결정 등이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: (주)삼성건물관리, 유주현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자, 확정일자, 배당신고일자: 정보 없음.

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 동춘1구역은 대규모 도시개발사업이 진행 중인 지역으로, 개발 완료 시 상당한 배후 수요를 갖출 것으로 예상됩니다.

아파트 단지, 호텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

현재 공부상 용도는 '의원'이나 '사무실'로 이용 중인 점은 향후 용도 변경 가능성을 고려할 때 다양한 업종의 입점이 가능함을 시사합니다.

인근에 인천새봄초등학교가 위치하여 가족 단위 고객을 대상으로 하는 업종에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 인천새봄초등학교가 도보로 접근 가능한 거리에 있습니다.

"라마다송도호텔"이 인접해 있으며, 주변 지역은 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

인천 지하철 1호선 동춘역이 근처에 위치하며, 이를 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 '대지권미등기' 상태라는 점입니다. 다만, 본건 평가 시 대지권이 포함되었고, 인천 연수구청으로부터 취득세(등록면허세) 납부 확인을 받았다는 사실은 관련 절차가 진행 중임을 보여줍니다. 하지만 최종적인 대지권 등기 완료까지는 추가적인 시간과 절차가 필요할 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 '의원'이나 현재 '사무실'로 이용 중인 점은, 향후 건물의 실제 이용 상태와 공부상의 용도 불일치로 인해 발생할 수 있는 문제(원상복구 명령, 이행강제금 부과 등)에 대한 확인이 필요합니다.

동춘1구역 도시개발사업의 과거 진행 지연 사례가 있으나, 현재는 사업이 정상적으로 추진되고 있는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 동춘1구역 도시개발사업지 내에 위치한 비교적 신축(2021년 6월 사용승인)의 근린상가입니다.

입지 조건은 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 대규모 개발 사업이 진행 중인 지역으로 향후 미래 가치 상승이 기대됩니다.

대지권 미등기라는 특이사항이 존재하나, 평가에 포함되었고 취득세 납부 사실이 확인되어 리스크가 완화된 것으로 판단됩니다.

현재 이용 용도와 공부상 용도 불일치 문제는 매수인이 직접 확인하고 대응해야 할 부분입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 소멸되는 권리들로 정리될 것으로 예상되어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

동춘1구역 도시개발사업의 완료에 따른 주거 및 상업 환경 개선으로 인한 시세 상승 기대.

비교적 신축 건물로 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상.

대지권 미등기 리스크 대비, 취득세 납부 확인으로 문제 해결 가능성 시사.

현재 '사무실' 이용 중이나, '의원' 등 타 용도로 활용 시 부가 가치 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 540,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 유사 물건의 시세, 동춘1구역의 개발 현황, 대지권 미등기 및 용도 불일치 등 본건의 고유한 특수성을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인들을 감안하여 적정 수준의 할인율 적용을 고려하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.