나이스옥션 법원경매 인천 2023타경552581 [1] 인천광역시 남동구 고잔동 725-15 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2024.01.04

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재"복지근린공원"남측 인근에 위치하며, 주변은 남동국가산업단지 내의 공장지대로서 중,소형 규모의 공장이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 무난시됨.

토지의 상황

기호(1) 1) 교통상황 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임. 2) 토지의 형태 및 이용상태 세장형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임. 3) 인접 도로상태 본건 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함. 4) 토지이용계획 및 제한상태 일반공업지역, 지구단위계획구역(2019-08-19)(문의처: 032-440-4278) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

건물의 구조 및 현상

1) 건물의 구조 - 기호(2) : 일반철골조 그라스울판넬지붕 2층 건물로서, 외벽 : 샌드위치판넬잇기 등 내벽 : 샌드위치판넬잇기 및 인테리어 마감 등 창호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 창호 등임. - 기호(3) : 경량철골조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 샌드위치판넬잇기 등 내벽 : 샌드위치판넬잇기등 창호 : 하이샷시 창호 등임. - 기호(4) : 철골조 기타지붕 단층 건물로서, 외벽 : 샌드위치판넬잇기 등 내벽 : 샌드위치판넬잇기등 창호 : 하이샷시 창호 등임. - 기호(4) 부속동 : 목구조 기타지붕 단층 건물로서, 벽체 없이 휴게시설(정자)로 이용중임.

기계/기구의 현상

기호(5) : 제반 현상 및 관리상태는 보통이며, 기계기구 부품의 교체, 수리의 가능성, 정상가동여부는 경매 진행시 별도의 확인이 필요함.

공작물의 현상

ㅡ.

기타참고사항

1) 임대관계 : 미 상 임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

-일괄매각
-목록1. 지상에 폐기물박스 1동이 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 감정평가에서 제외함
-목록3.4. : 일반건축물대장상 '창고'이나, '작업장'임
-목록5. : 200KVA로 표기되어 있으나 현장조사 결과 800KVA이고, 수리 가능성 및 정상가동여부는 별도 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2023타경552581 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 고잔동 725-15

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

11,941,787,000원

1.5. 토지면적

3305. 80㎡ (약 1000평)

토지지분: 3305.8㎡ (약 1000평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 건물면적

2773. 80㎡ (약 839평)

건물지분: 2773.8㎡ (약 839평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

(OOOOOOOOO

1.10. 특이사항

중복사건, 공동담보, 유동화물건

1.11. 주의사항

* 일괄매각

* 목록1. 지상에 폐기물박스 1동이 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 감정평가에서 제외함

* 목록3.4. : 일반건축물대장상 '창고'이나, '작업장'임

* 목록5. : 200KVA로 표기되어 있으나 현장조사 결과 800KVA이며, 수리 가능성 및 정상 가동 여부는 별도 확인 필요

1.12. 감정평가서 요약

* 위치 및 부근 상황: 본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "복지근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 남동국가산업단지 내의 공장지대로서 중, 소형 규모의 공장이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 무난함.

* 토지 상황:

교통 상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통사정은 보통임.

토지 형태 및 이용 상태: 세장형의 평지로, 공업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 재생사업지구, 국가산업단지, 산업시설구역, 성장관리권역

* 건물 구조 및 현상:

기호(2): 일반철골조, 2층 건물. 외벽/내벽: 샌드위치판넬, 창호: 알루미늄/하이샷시

기호(3): 경량철골조, 단층 건물. 외벽/내벽: 샌드위치판넬, 창호: 하이샷시

기호(4): 철골조, 단층 건물. 외벽/내벽: 샌드위치판넬, 창호: 하이샷시

기호(4) 부속동: 목구조, 단층 건물. 휴게시설(정자)로 이용 중.

* 기계/기구 현상:

기호(5): 제반 현상 및 관리상태는 보통이며, 기계기구 부품 교체, 수리 가능성, 정상 가동 여부는 경매 진행 시 별도 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 고잔동 소재 "복지근린공원" 남측 인근에 위치하며, 주변은 남동국가산업단지 내의 공장지대로 구성되어 있음. 중, 소형 규모의 공장들이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량의 출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 북동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 좋음.

2.3. 지역 특성

* 남동국가산업단지 내에 위치한 산업시설구역으로, 일반공업지역에 해당함.

* 공업용 건부지로 이용 중인 세장형의 평지 형태 토지임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부채권 총액: 11,204,654,611원

* 건물 등기부채권 총액: 11,311,409,201원

3.2. 말소기준권리

* 토지 등기부: 을8 (근저당권, 중소기업은행, 2013-08-22 접수, 900,000,000원)

* 건물 등기부: 을6 (근저당권, 중소기업은행, 2013-08-22 접수, 900,000,000원)

(두 등기부 모두 동일한 날짜와 금액의 근저당권이 말소기준권리로 확인됨.)

3.3. 인수되는 권리

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용은 본 제공 정보에서 확인되지 않음. (추가 확인 필요)

* 나머지 모든 등기사항(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보상 임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 없으며, 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 나타남. (실제 점유 관계는 현장 조사 및 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 본건 입지

인천 남동국가산업단지 내에 위치하여 주요 산업 활동 지역에 속해 있음.

"복지근린공원" 남측 인근에 위치하나, 주된 입지 특성은 산업단지 내 공장임.

4.2. 주변 공장 및 산업 현황

주변은 중, 소형 규모의 공장들이 밀집한 지역으로, 본건 역시 공장으로 이용 중임.

인천광역시의 주요 산업단지 중 하나로 관련 산업의 기반이 되는 지역임.

4.3. 산업단지 특성

남동국가산업단지는 인천 지역의 제조업 및 산업 활동의 중심지 중 하나로, 다양한 업종의 기업들이 입주하여 운영되고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* "복지근린공원"이 인근에 위치하여 상대적으로 쾌적한 환경을 제공할 수 있음.

* 해당 지역은 공장지대이므로 주거 편의시설보다는 산업 활동 관련 시설이 주를 이룸. (상세 생활 편의시설 정보는 부족)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건

* 목록1. 지상에 폐기물박스 1동이 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 감정평가에서 제외되었으므로 매수인이 부담하지 않을 것으로 판단됨.

6.2. 건물 용도 및 현황 불일치

* 목록3.4. 건물: 일반건축물대장상 '창고'이나, 실제로는 '작업장'으로 사용 중. 이는 추후 건축물대장 용도 변경 등 행정 절차 필요성을 시사함.

* 목록5. 기계기구(발전기): 200KVA로 표기되어 있으나 현장 조사 결과 800KVA로 확인됨. 이는 기계의 실제 성능과 등록 정보 간의 불일치이며, 수리 가능성 및 정상 가동 여부는 별도 확인이 필요하여 잠재적 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 법적 및 권리 관련 리스크

* 중복사건, 공동담보, 유동화물건으로 복잡한 권리 관계 및 경매 절차가 진행될 수 있음을 시사함.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시된 부분은 추가적인 확인이 필요하며, 인수 시 재산권 행사 제약이 있을 수 있음. (구체적 내용 미확인)

6.4. 산업단지 특성 관련 리스크

* 공장지대의 특성상 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적인 요인이 있을 수 있음. (별도 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동국가산업단지 내에 위치한 공장 부지 및 건물로서, 산업 활동에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 감정가는 약 119억 원으로 높은 편입니다. 교통 접근성 또한 양호한 편이며, 주변 환경은 공장지대로서 일반적인 산업단지의 특성을 보입니다.

다만, 건물 용도와 현황 불일치, 발전기 용량 표기 오류 및 실제 용량 차이, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'의 존재 가능성 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 중복사건, 공동담보, 유동화물건이라는 점은 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

전반적으로 본 물건은 산업단지 내에서의 생산 활동을 위한 실사용 목적이나, 향후 산업단지 개발 계획 등에 따른 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 권리 관계의 명확성 확보 및 건물 관련 문제점들에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 입지

남동국가산업단지라는 인천의 주요 산업 클러스터 내에 위치하여, 관련 산업 종사자나 기업에게는 매력적인 입지가 될 수 있습니다.

8.2. 규모 있는 부지 및 건물

3305. 80㎡ (약 1000평)의 토지 면적과 2773.80㎡ (약 839평)의 건물 면적을 갖추고 있어, 중대형 규모의 생산, 물류, 연구 등 다양한 산업 활동을 수행하기에 충분한 규모입니다.

8.3. 양호한 접근성

북동측으로 약 10m 폭의 도로와 접하고 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 직원들의 출퇴근에도 무리가 없을 것으로 보입니다.

8.4. 잠재적 가치 상승 가능성

국가산업단지 내 물건은 정부의 산업 정책이나 개발 계획에 따라 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 11,941,787,000원입니다.

예상 입찰가는 위에서 언급된 잠재적 리스크(건물 용도 불일치, 발전기 문제, 지상권 등)와 현재 시장 상황, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

또한, 본 경매 사건의 진행 상황(유찰 횟수, 타 경매 물건과의 비교 등)을 면밀히 분석하고, 실제 현장 조사를 통해 파악된 건물 상태 및 잠재적 추가 비용(수리비, 명도비용 등)을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 시세 분석 및 추가적인 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.