나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1153 [2] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 8층 825호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택(아파트, 다세대주택) 등이 혼재되어 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 704호, 8층 825호로서,
외벽: 인조석붙임마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공히 오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 대체로 장방형 완경사지로, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 가좌동 212-8
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>

2) 가좌동 212-9, 212-10
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3) 가좌동 212-11
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경1153 (2)

소재지

인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 8층 825호

용도

오피스텔

감정가

116,000,000원

토지면적

6. 42㎡ (약 1.94평)

건물면적

20. 47㎡ (약 6.19평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

한OO

특이사항

대항력있는 임차인 존재

주의사항

해당 없음

특수물건정보

대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 주변에 가림고등학교가 소재하고 있습니다.

지역은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

단지 북측으로 약 25m, 동측으로 약 30m 폭의 포장도로가 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 5월 30일 접수된 강제경매 개시결정 등기 (갑5) 입니다.

본 물건의 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 김 )

* 보증금: 111,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 16일

* 확정일자: 2024년 9월 24일

* 대항력: 있음

권리분석 요약

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 경매 절차상 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 그럼에도 불구하고 대항력있는 임차인이 존재하므로, 명도 진행 시 관련 법률 검토 및 신중한 접근이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 가좌동 일대는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다.

주변에 다양한 상업 시설들이 분포하여 있어 기본적인 수요를 충족시킬 수 있는 환경입니다.

향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 10층 건물 중 8층에 해당합니다.

외벽은 인조석붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다.

이용상태

해당 호실은 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 옥내 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 존재

임차인이 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되나, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호 관련), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경

일반적인 도시 환경으로, 인근 지역 조사 결과 특별히 문제 될 만한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

최근 준공된 건물로 시설 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력있는 임차인이 존재하고, 다양한 토지 이용 제한이 있어 권리분석 및 향후 관리에 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상되나, 임차인과의 원만한 명도 협의가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근에 건축된 오피스텔로 신축 효과 및 현대적 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 및 임대 목적 모두 적합합니다.

* 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수하지 않아 명도 관련 금전적 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 116,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과 (2026년 7월 거래),

- 20.9372㎡ 오피스텔이 111,300,000원에 거래되었습니다.

- 21.2907㎡ 오피스텔이 118,000,000원에 거래되었습니다.

- 21.9737㎡ 오피스텔이 115,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 20.47㎡이며, 감정가가 최근 거래 사례 대비 면적당 가격이 높은 편에 속합니다.

그러나 임차인 보증금 미인수라는 점을 고려할 때, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 산정할 수 있습니다.

최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 118,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 최고가 거래액과 유사하며, 잠재적 가치 상승 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다.

입찰 시에는 경쟁 물건 및 시장 상황을 면밀히 고려하여 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.