나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1170 [2] 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층136호 근린상가 경매

인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층136호 (근린상가) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경1170(인천지방법원 경매9계). 감정가 294,000,000원, 최저가 294,000,000원. 매각기일은 2026-08-19입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 1170 [2]
소재지	인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층136호
도로명주소	인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층136호
용도	근린상가
건물명	루원시티2차에스케이리더스뷰
매각기일	2026.08.19
관할법원	인천지방법원 경매9계 (032-860-1609(구내:1609))

인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층136호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

건물면적	44.69㎡ (13.52평)

금액

감정가	294,000,000원
최저가	294,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	29,400,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.19	294,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 가정동에 소재 '인천봉수초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재한 지역으로서 주위환경은 보통시됨.
교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 인천지하철 2호선 '가정역' 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물 내 지1층 비153호 및 1층 136호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 강화유리, 샷시창 등임.
이용상태: 본건 기호 1,2 공히 근린생활시설로 이용중임.
설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: -
인접 도로상태등: 단지내 도로를 통해 외곽공도와 연계됨.
토지이용계획 및 제한상태: 본건은 공히 루원시티 도시개발구역 내 위치하며 기준시점 현재 지적미정리 상태로 토지이용
계획확인서 발급이 불가함.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 공부상 지하1층 비153호 및 1층 136호이나, 본건이 소재한 남측 접면도로를 기준
으로 할 때 현황 1층 및 2층에 소재하므로 참고바람.

물건 비고

-공부상 1층 136호이나 현황 2층에 소재함
-대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.6.15.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1170 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 루원시티주상5블록 루원시티2차에스케이리더스뷰 303동 1층136호

용도: 근린상가

감정가: 294,000,000원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.69㎡ (약 13.52평)

건물지분: 44.69㎡ (약 13.52평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOO

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 공부상 1층 136호이나 현황 2층에 소재함. 대지권미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지와 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2026.6.15.자).

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가정동에 소재하며, '인천봉수초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재한 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 인천지하철 2호선 '가정역' 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호한 편입니다.

본건은 루원시티 도시개발구역 내에 위치하며, 단지내 도로를 통해 외곽 공공도로와 연계됩니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물 내 지하1층 비153호 및 1층 136호로 구성되어 있으며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 강화유리, 샷시창 등으로 마감되었습니다.

본건이 소재한 남측 접면도로를 기준으로 할 때, 공부상 지하1층 비153호 및 1층 136호이나 현황 1층 및 2층에 소재하므로 현황을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 25일 접수된 남동농업협동조합의 근저당권입니다.

본 경매는 남동농업협협조합이 신청한 임의경매입니다 (2025년 6월 18일 접수, 채권금액 747,094,534원).

등기부채권 총액은 242,400,000원입니다.

집합건물 등기부상 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-04-25) 사항이 확인됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 등 미등기 권리 사항은 별도 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 이에 따라 현황 임차인 유무 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린상가로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

인천지하철 2호선 가정역이 인근에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 유동인구 확보에 긍정적입니다.

다만, 임대관계가 미상이고 현 공실률 및 상권 활성화 수준에 대한 구체적인 정보가 부족하므로, 실제 상권 분석 시에는 주변 상가 임대 현황 및 업종 분석이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

인천봉수초등학교가 인접해 있어 학군 수요를 기대할 수 있으며, 주변 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있습니다.

인천지하철 2호선 가정역을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

루원시티는 개발이 진행 중인 신흥 주거 및 상업 지역으로, 향후 인프라 확충이 기대되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

대지권미등기: 현재 대지권이 등기부상으로 미등기 상태이나, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되었으며 취득세(등록면허세)가 납부 완료된 점은 긍정적입니다. 그러나 추후 소유권 이전 및 재산권 행사 과정에서 행정적 절차가 필요하거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

공부상 현황 불일치: 공부상 1층 136호이나 현황 2층에 소재하는 점은 계약, 임대차, 건물 관리 등 실무에서 혼란을 야기할 수 있으며, 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

미상 임대관계: 인수할 보증금은 없으나, 현 임차인의 존재 여부, 계약 내용, 대항력 유무 등에 대한 정보가 미상인 점은 낙찰 후 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

지적 미정리 상태: 토지이용계획확인서 발급이 불가한 지적 미정리 상태로, 향후 토지 관련 개발 행위 제한이나 용도 변경 관련 불확실성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 가정역 역세권에 위치한 루원시티 내 근린상가로, 잠재력 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

특히, 대지권 미등기 상태임에도 불구하고 취득세 납부가 확인되어 행정적 절차가 진행 중인 것으로 보입니다.

하지만, 공부상의 층수와 현황 층수의 불일치, 임대관계 미상, 지적 미정리 상태 등의 리스크 요인을 반드시 인지하고, 현장 방문 및 추가적인 조사(대지권 관련 등기부등본 상세 확인, 현장 실사, 관할 구청 문의 등)를 통해 명확히 파악해야 합니다.

이러한 리스크 해소 방안을 구체적으로 마련한 후 입찰을 고려해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 2호선 가정역 이용이 편리합니다.

신흥 개발 지역: 루원시티 도시개발구역 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

근린상가로서의 활용성: 배후 주거 단지 및 유동인구를 기반으로 한 상가로서의 잠재력이 있습니다.

행정 절차 진행 중: 대지권 미등기 상태이나, 취득세 납부 사실 확인으로 소유권 이전 절차가 진행 중임을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 294,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 유사 물건의 낙찰 사례, 본건의 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히 대지권 미등기, 공부상 현황 불일치, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 신중하게 접근해야 하며, 이에 대한 면밀한 조사를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보증금 인수액이 0원이므로, 낙찰가가 곧 실투자금의 상당 부분을 차지하게 됩니다.1.물건 기본정보