나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33198 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8 수아비스 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "" 김포양곡초등학교"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물내 4층 402호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감.
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화전설비, 위생설비, 도시가스설비 등 되어 있으며, 개별난방시설임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 토지로서 공동주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> ,
상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역
<수도권정비계획법> , 하수처리구역(양곡2처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경33198 (1)

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 405-8 수아비스 4층402호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.79㎡ (약 3.57평)

토지지분: 11.789999999999997㎡ (약 3.57평)

건물면적: 57.74㎡ (약 17.47평) - 전용면적 기준

건물지분: 57.737㎡ (약 17.47평)

건물 총 연면적: 6970.435㎡ (약 2108.77평) (건축물대장 표제부 기준)

*본 물건의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 감정가

감정가: 237,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 김포양곡초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 약 12미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

3. 건물 상세정보

3.1. 건물 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 14층 건물 내 4층 402호입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 새시창호입니다.

건물은 총 14층 규모이며, 본건은 4층에 위치합니다.

3.2. 건물 이용 상태 및 설비

본건은 현재 아파트로 이용 중입니다.

승강기, 소화전, 위생설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며, 개별난방 방식입니다.

본 건물에는 37대의 옥내 주차 공간과 10대의 옥외 주차 공간이 마련되어 있습니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(김포양곡초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역(양곡2처리분구)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 10월 5일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(갑9)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김경훈)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-08-30

확정일자: 2021-08-05

비고: 대항력 없음

4.3. 등기부 현황

집합건물 등기부상 을3 순위의 주택임차권(채권자: 김경훈, 권리금액: 275,000,000원)은 2023년 9월 15일 말소되었습니다.

등기부상 다수의 소유권 이전, 신탁말소, 가압류, 압류 등이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 최근 등기사항으로는 2025년 4월 8일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(채권액 275,000,000원, 갑12)가 있으며, 본 경매로 인해 본 물건이 매각됩니다.

4.4. 인수되는 보증금

임차인 현황에 기재된 주택도시보증공사(김경훈)는 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권 또한 말소된 것으로 확인되었습니다.

따라서, 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 김포시 양촌읍 양곡리는 상업지역으로 분류되어 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

쇼핑 및 외식 등 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 생활 편의시설

주변에 마트, 백화점 등 대형 편의시설 이용이 가능합니다.

또한, 대중교통 이용이 편리하며, 공원이 인근에 위치해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.3. 교육 시설

김포양곡초등학교가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

또한, 양곡고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 관련

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 관련 특이사항이 있으나, 이는 채권자로서의 경매 신청 및 보증금 관련 사항으로 판단됩니다.

등기부상 임차인의 주택임차권이 말소되었고 대항력이 없는 점으로 미루어볼 때, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

6.2. 기타 권리상 리스크

등기부상 말소기준권리보다 후순위의 각종 권리들이 다수 존재하나, 모두 매각으로 인해 소멸되므로 권리상 추가적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍에 위치한 아파트로, 김포양곡초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

단지 주변으로 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 대중교통 접근성 또한 보통 이상으로 평가됩니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 준공된 지 비교적 오래되지 않았으며, 기본적인 생활 편의 설비(승강기, 도시가스 등)를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금이나 추가적인 부담은 없는 것으로 판단되어, 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 보입니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포시 내 양곡동의 신축급 아파트 물건

* 초등학교 및 생활 편의시설, 상업시설 인접

* 안전한 권리관계 (인수되는 임차보증금 없음)

* 교통 접근성 양호

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점과 감정가를 고려할 때, 본건의 감정가는 237,000,000원입니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 주변 시세, 현재 시장 상황, 물건의 현황 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

권리상 특별한 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 투자를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 시세 정보와 단지별 거래 현황을 추가로 조사하여 보수적으로 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.