나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33144 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 15층 1506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '심곡본1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하
는 ""코모도타워"" 제15층 제1506호로서, 주변은 동유형의 업무시설, 공동주택 및 각종 상업
시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하는 등 제
반교통사정은 대체로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층건중 제15층 제1506호로서,
외벽 : 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'공동주택(아파트)-원룸형도시형생활주택'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 지하주차장설비, 승강기설비 및 난
방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '공동주택, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 10M, 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭
8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33144 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 15층 1506호

건물명: 코모도타워

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 177,000,000원

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

토지지분: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

건물지분: 20.01㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

총 동수: 1개 동 (건축물 표제부상 연면적 기준 140세대)

준공년월: 2021년 1월 (사용승인일 기준)

층수/호수: 15층 1506호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '심곡본1동행정복지센터' 북측 인근에 위치하며, 주변은 동유형의 업무시설, 공동주택 및 각종 상업시설 등이 소재하는 지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 보통 수준임.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 노폭 10M, 남측으로 노폭 약 8M의 포장도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(을1)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 9일

* 확정일자: 2022년 1월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을1)은 말소 예정임. HUG 인수조건 변경 사항이 있어, 임대차 관계의 최종 정산 여부 및 HUG의 보증금 반환 처리 내용을 확인해야 함.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 신탁 관련 등기, 주식회사 세방주택 지분 이전 등기가 존재하나, 본 경매 절차에 따라 말소될 예정임. 주택임차권(을1, 조주희) 또한 말소 예정이며, 강제경매 개시 결정으로 인한 압류 등기들이 다수 존재하나 모두 말소될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근(2026년 7월) 거래된 유사 건물들의 시세는 다음과 같음.

* 단지형 연립주택 부천블루하임(2022년식, 49.91㎡) 275,000,000원

* 삼성빌리지(2010년식, 55.08㎡) 155,000,000원

* 동명빌라(1983년식, 31.3㎡) 62,500,000원

본건(20.01㎡)의 감정가는 177,000,000원으로, 주변 거래 사례와 비교 시 면적당 가격이 높게 형성되어 있음.

4.2. 인근 건물 유형

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 주변에는 동유형의 업무시설, 공동주택 및 각종 상업시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장 및 전철역(부천역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상업시설이 밀집한 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 주거 환경

본건은 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 15층에 위치한 원룸형 도시형생활주택으로, 상하수도, 도시가스, 난방시설, 승강기 등 기본적인 주거 설비가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, 해당 조건이 낙찰자의 인수 부담에 미치는 영향을 사전에 면밀히 검토해야 함.

6.2. 높은 감정가 대비 면적

감정가(177,000,000원) 대비 건물 면적(20.01㎡)이 매우 작아, 제곱미터당 감정가(약 884만원/㎡)가 인근 유사 물건 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있음.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적인 영향권 내에 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)된 도시형생활주택으로 부천역 인근에 위치하여 입지 조건이 양호함. 임차인의 대항력이 없고 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 등 리스크 요소를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요함. 높은 감정가 책정은 투자 시 수익률에 영향을 줄 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 결정해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 양호한 주거 환경 제공.

* 부천역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성 우수.

* 매각으로 인한 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 향후 지역 개발 및 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

185,000,000원

(감정가 177,000,000원 기준, 시장 상황 및 경쟁률을 고려한 예상가)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.