나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33146 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 15층 1508호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 '지하철1호선 부천역' 남서측 인근에 위치하며 주변은 공동주택, 오피스텔, 주상용건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 후면 상가지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '부천역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 15층 건물 내 제15층 제1508호로서,
외벽 : 석재 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

공부상 '공동주택(아파트)-원룸형도시형생활주택'으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '경인로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33146 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 666-4 코모도타워 15층 1508호

건물명: 코모도타워

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건물 층수: 지하 5층, 지상 15층

사용승인일: 2016년 07월 10일 (정보 기준)

최초 사용일: 2021년 01월 22일 (정보 기준)

주요 용도: 공동주택, 업무시설, 제1,2종근린생활시설 (건축물대장 기준)

해당 호실 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 4.64㎡ (약 1.40평)

토지지분: 4.64㎡ (약 1.40평)

건물면적: 20.01㎡ (약 6.05평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 176,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

채무자/소유자: 정보 미기재 (등기부 요약상 소유권 이전 등기 내용 존재)

1.4. 권리관계

말소기준권리: 2024년 01월 04일 접수된 주택도시보증공사 강제경매 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (기재 내용 기준)

임차인 현황: 주택도시보증공사(선우현정) - 보증금 155,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-31, 확정일자 2021-12-15. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 소재하며, 지하철 1호선 부천역 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 이루어져 있어 기본적인 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측의 '경인로'를 통해 인근 지역과의 연계도 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)

기타 제한사항: 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2024년 01월 04일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매 개시 결정입니다. 등기부등본 상 을1 권리인 주택임차권(선우현정) 역시 말소 대상이며, 그 외 신탁말소, 소유권 이전, 압류 등기 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 동시 말소 대상에 해당하여 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 매각으로 인해 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 주택도시보증공사(선우현정)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 155,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 12월 31일, 확정일자는 2021년 12월 15일입니다. 배당신고일자는 2024년 01월 04일이며, 대항력은 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않으며, 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 신탁 말소, 소유권 이전, 주택임차권, 강제경매, 압류 등기가 등재되어 있습니다. 을1 주택임차권(155,000,000원)은 말소 예정이며, 갑6 강제경매(주택도시보증공사)가 말소기준권리가 됩니다. 등기부채권 총액은 155,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 심곡본동은 부천역을 중심으로 상업 및 업무시설과 주거시설이 혼재된 지역입니다. 코모도타워는 이러한 입지적 장점을 바탕으로 오피스텔 또는 도시형생활주택으로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 주변 근린생활시설과의 연계 또한 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 내에는 기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다. 부천역이 인근에 있어 쇼핑, 문화, 편의시설 등 다양한 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 특이사항으로 'HUG 인수조건 변경' 및 '특수물건정보: HUG 인수조건 변경'이 기재되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특정 조건이 변경되었거나, HUG의 인수 또는 처리 절차에 특별한 사항이 있음을 시사합니다. 채권자가 HUG이며, 임차인 역시 HUG(선우현정)로 등재된 점으로 보아, HUG가 임대보증금 반환 보증을 이행한 후 채권을 회수하기 위해 경매를 신청한 것으로 보입니다. 이 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용이 낙찰 후 인수자에게 영향을 미칠 수 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 임대관계가 미상인 부분은 현황 조사를 통해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 지하철 1호선 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 부천역 상권의 이점을 누릴 수 있는 물건입니다. 권리관계는 명확하며 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득할 수 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 향후 명도나 잔금 납부 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 초역세권 입지

* 소형 면적(20.01㎡)으로 1인 가구 등 실수요 및 투자 수요 기대

* 건물 내 주요 편의 및 부대시설 완비

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석

* 주변 상업 및 업무시설 혼재로 인한 활발한 유동인구

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 176,000,000원이며, 건물 면적 20.01㎡ (약 6.05평) 기준 평당 감정가는 약 29,000,000원 수준입니다. 제공된 주변 시세 정보(2026년 7월 기준)를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 연립/다세대 주택의 평당 가격은 약 2,000,000원 ~ 5,500,000원 수준으로 나타났습니다. 이는 본 건의 감정가 대비 상당히 낮은 수준입니다. 다만, 본 건은 비교 대상 물건과 건물 형태, 건축 연도, 정확한 위치(역세권), 그리고 '코모도타워'라는 특정 건물 브랜드를 고려해야 합니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 고려 시, 감정가 176,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세와의 괴리감, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 불확실성, 그리고 소형 면적의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원

상세 분석:

제공된 최근 매매 정보에서 가장 면적이 작은 31.3㎡(약 9.5평) 규모의 연립주택이 62,500,000원(약 6,580,000원/평)에 거래된 것을 볼 때, 본 건의 감정가(약 29,000,000원/평)는 상당한 고평가로 보입니다. 다른 매물들 역시 평당 가격이 본 건 감정가 대비 낮습니다. 그러나 '코모도타워'가 역세권 신축급 도시형생활주택임을 감안할 때, 단순 비교는 어렵습니다. 'HUG 인수조건 변경'은 추가적인 비용 발생 또는 절차상의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 감정가의 약 90% 수준인 160,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다. 입찰 전 현장 조사 및 'HUG 인수조건 변경' 관련 추가 정보 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.