나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33133 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 410-5 빌라드본동 비동 2층 201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강본동행정복지센터' 서측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 다세대주택 및 저층아파트, 근린생활시설 등이 밀집 소재하며 제반
주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
참호 : 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)
<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 상대보호구역(고리울초-교육청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 410-5번지에 위치한 빌라드본동 비동 2층 201호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경33133 (1)이며, 감정가는 306,000,000원입니다. 토지 면적은 40.62㎡ (약 12.3 평)이고, 건물 면적은 79.30㎡ (약 24.0 평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 총 권리분석상 채권 총액은 295,000,000원입니다. 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 명시되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 '고강본동행정복지센터' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 동류형의 다세대주택 및 저층 아파트, 근린생활시설 등이 밀집되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(동현)

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-06

* 확정일자: 2020-07-13

* 배당신고일자: 2023-07-13

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 HUG 인수조건 변경

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-12-26

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임 정보가 없으나, 향후 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다. 주택도시보증공사의 경우 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

1.2. 2. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 9월 13일에 접수된 압류(교통행정 과-81894)이며, 이후 등기된 모든 권리(주택임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부채권 총액은 295,000,000원으로, 이는 주택도시보증공사의 강제경매 신청 채권액과 일치합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 건축 연도에 따라 차이를 보입니다. 1989년~2001년 사이에 건축된 다세대주택의 경우, 면적 28.34㎡~57.21㎡ 기준으로 70,000,000원에서 155,000,000원 사이에 거래가 이루어졌습니다. 이는 제곱미터당 약 2,300,000원에서 2,700,000원 수준입니다.

본 물건은 2016년에 건축되어 비교적 신축 건물에 해당하므로, 노후된 주변 건물 시세 대비 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 감정평가액 306,000,000원(면적 79.30㎡ 기준, 3,858,764원/㎡)은 이러한 신축 연도의 이점을 반영한 것으로 보입니다.

다만, 주변의 오래된 주택들의 시세와 감정가 사이에는 상당한 괴리가 존재하므로, 실제 시장 가치를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입 및 주차도 용이합니다.

1.4. 2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 수월합니다. 또한, '고강본동행정복지센터'가 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 좋습니다.

1.4. 3. 교육

본 물건은 상대보호구역(고리울초)으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 대상에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 항공 소음 및 관련 규제

본건은 소음대책지역(제3종구역) 및 항공표면(진입표면구역)으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있으며, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 2. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(306,000,000원)과 제공된 주변 다세대주택 매매가에서 추정되는 시세(구축 기준 약 182,000,000원~214,000,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵게 만들 수 있으며, 매각가율 산정에 신중함이 요구됩니다.

1.5. 3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 재산권 행사나 개발 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이라는 장점이 있으나, 감정평가액이 주변 노후 주택의 실제 거래 시세 대비 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다. HUG가 채권자로 경매를 신청하였고, HUG의 보증금액(295,000,000원)이 감정가와 유사하다는 점은 물건의 최소 가치 수준을 가늠해 볼 수 있는 지표가 될 수 있습니다. 권리분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 항공 소음과 같은 환경적 요인을 고려해야 하지만, 전반적인 생활 인프라 접근성은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 신축 건물

2016년에 준공된 건물로, 주변의 노후된 다세대주택 대비 주거 쾌적성과 유지보수 측면에서 유리합니다.

1.7. 2. HUG 연관성

HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 경매를 신청한 만큼, 물건의 신뢰도와 일정 수준의 가치를 담보하는 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 3. 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사에 따른 복잡성을 줄여줍니다.

1.7. 4. 입지 조건

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 행정복지센터 및 근린생활시설 접근성이 용이하여 기본적인 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 306,000,000원

제공된 최근 매매 정보에 따른 인근 노후 주택 시세 추정가: 약 182,000,000원 ~ 214,000,000원

본 물건의 신축 연도(2016년)를 감안할 때, 노후 주택 시세보다 높은 가격 형성이 가능합니다. HUG의 채권액(295,000,000원)과 감정가(306,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 신축 이점을 반영한 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

이에, 신축 연도 프리미엄을 고려하되 감정가 대비 보수적인 접근을 통해 270,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 시장 거래 가격과의 격차를 감안하고, 신축 건물로서의 가치를 일정 부분 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.