나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경3555 [1] 경기도 남양주시 진접읍 부평리 528-26 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2024.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 "부평1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 상가주택, 다세대주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지이고 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 토지에는 ‘지적개황도 및 건물개황도’와 같이 부합물 및 종물(기호㉠, ㉡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘벽돌조 스라브지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 판넬 마감 등
내벽 : 미상임.
바닥 : 미상임.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조.)

설비내역

미상임.

부합물 및 종물

본건 토지에는 ‘지적개황도 및 건물개황도’와 같이 부합물 및 종물(기호㉠, ㉡)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡) 포함
2. 단독주택 및 근린생활시설로 이용중임
3. 목록1번의 공부상 지목은 잡종지이나 현황 '대'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경3555 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경3555 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 부평리 528-26

용도: 근린주택

감정가: 442,640,250원

토지면적: 141.00㎡ (약 42.7평)

건물면적: 81.84㎡ (약 24.8평)

건물 제시외면적: 13.12㎡ (약 4.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 원OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리 소재 "부평1리마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 상가주택, 다세대주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 인접 도로 상태: 본건 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m-20m)(보조간선도로)(접합)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (원정민, 2007-02-27 접수, 180,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임의경매 개시 결정으로 인해 매각으로 인한 소멸 대상임.

* 임차인 현황:

* 신 : 보증금 5,000,000원, 월차임 400,000원, 전입일자 2024-10-26.

* 대항력: 없음 (인수 보증금 0원)

* 등기부채권 총액: 180,000,000원

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터는 주로 다세대 및 연립주택의 실거래가 정보이며, 본건과 같은 근린주택과는 직접적인 비교가 어려움.

* 예시 실거래가:

* 대림(강변)빌라C동 (1992년식, 49.65㎡): 2026년 5월, 180,000,000원

* 백림빌라 (1997년식, 47.7㎡): 2026년 7월, 143,810,000원

* 개나리주택 (1985년식, 54.48㎡): 2026년 7월, 115,000,000원

* 분석: 제공된 시세는 주로 주거용 건물 unit 가격으로, 본건 근린주택의 전체 가치 (토지+건물+상가 임대수익 가능성)를 반영하기에는 한계가 있음. 본건의 감정가는 토지 141㎡ (약 42.7평), 건물 81.84㎡ (약 24.8평)에 대해 4.43억원으로, 평당 약 1037만원(토지 기준), 약 1785만원(건물 기준)에 해당함. 최근 실거래 정보에 따르면, 진접읍 부평리 지역에서 토지 대지 140평/연면적 29평 규모의 단독주택이 3억원에 거래된 사례가 있으며, 이는 평당 약 515만원 (토지 기준) 수준임. 이는 본 건의 감정가 산정 기준과 다소 차이가 있을 수 있음을 시사함. 정확한 시세 파악을 위해서는 인근 유사 근린주택의 실거래가 및 임대수익률 분석이 반드시 필요함.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설: 본건 소재지는 진접읍으로, 기본적인 생활 편의시설 (마트, 병원, 은행 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 주변 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요.

* 혐오시설 유무: 현장 답사 및 지도상 확인 결과, 본건에 인접한 혐오시설 (폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 즉각적으로 파악되지 않음. 그러나 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 영향 가능성은 존재함.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 제시외 물건: 감정평가서상 부합물 및 종물(기호 ㉠, ㉡)이 소재하며, 일괄 매각에 포함되므로 현장 확인 필수.

* 임대 관계 미상: 건물 이용 현황은 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중이나, 정확한 임대차 관계는 미상임. (단, 파악된 임차인은 대항력이 없음)

* 토지 지목과 현황 차이: 공부상 지목은 잡종지이나 현황은 '대'임. 이는 큰 문제는 아니나, 등기부등본 및 현황을 정확히 확인해야 함.

* 지역 제한 사항: 일부 환경 관련 규제 지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍 부평리에 위치한 근린주택으로, 2종일반주거지역에 해당하며 단독주택 및 근린생활시설로 복합 이용 중입니다. 북서측 약 12미터 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않아 낙찰 후 권리 문제는 없을 것으로 보입니다. 임차인 신 씨가 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담 또한 없습니다. 제시외 건물이 포함 매각되므로 현장 조사가 중요하며, 임대 관계 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 다양한 용도로 활용 가능한 근린주택 (주거 + 상업)

* 차량 접근성이 양호한 도로변 위치

* 낙찰 시 인수되는 권리 부담 없음 (대항력 있는 임차인 없음)

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 442,640,250원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 다세대/연립주택 위주로, 본건 근린주택의 정확한 시세를 반영하기 어렵습니다. 추가 검색 결과, 진접읍 부평리 지역에서 대지 140평/연면적 29평 규모의 단독주택이 3억원에 거래된 사례가 있어, 평당 약 515만원 (토지 기준) 수준으로 볼 수 있습니다. 이는 본 건의 감정가(토지 약 1037만원/평)보다 낮은 수준이므로, 감정가 산정에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 추정가 산정:

* 정확한 근린주택 거래 사례 및 임대 수익률 분석 없이는 시세 산정이 어렵습니다.

* 주변 단독주택 거래 사례가 감정가 대비 낮은 평당가를 보이는 점을 고려할 때, 감정가보다 낮은 수준에서의 낙찰 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

* 하지만 근린주택의 활용 가능성과 지역 개발 여건에 따라 경쟁이 발생할 수도 있습니다.

* 따라서, 본 건의 잠재 가치와 주변 시세 동향을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

* 추정 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 370,000,000원

* 이는 감정가의 약 70% ~ 84% 수준입니다.

* 주의: 본 추정가는 제한된 정보를 바탕으로 한 것이므로, 반드시 현장 임장을 통해 건물 상태, 주변 시세, 임대 수익률 등을 면밀히 재조사한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.