나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경75154 [1] 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 380-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "대곡마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무
난한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) : 기호(1)은 사다리형 완경사, 기호(3)은 부정형 완경사로, 지상에는 기호(1),
(3) 일단으로 건축신고되어 건축공사가 중단된 건물1개동이 소재합니다.

기호(2),(4),(6),(8) : 부정형 완경사 토지로서, 도로로 이용중입니다.

기호(5) : 녹촌리 산79-44, 380-4, 기호(5)와 일단으로 건축신고되어 있으며, 부정형 완경사
토지로서, 묵전 등의 상태입니다.

기호(7) : 부정형 완경사 토지로, 건축신고지입니다.

기호(9),(10) : 사다리형 완경사 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(3),(7),(9),(10) 동측 및 기호(5) 서측 사이에 약 노폭 4미터 비포장도로인 본건
기호(2),(4),(6),(8)과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)-(4), (7)-(10) : 생산관리지역 , 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수
도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호 (5),(6) : 계획관리지역 , 생산관리지역 , 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의)
, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조 (㉠-㉦)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 :

- 본건 기호(5),(6)토지는 둘 이상의 용도지역(생산관리지역,계획관리지역)에 걸쳐있으나,
계획관리지역 부분이 극히 미미하여 생산관리지역을 기준으로 평가하였습니다.

- 본건 기호(1),(3),(7)토지는 건축신고지로서, 국토교통부 건축행정시스템(세움터)의 건축
관련자료를 기준으로 표시하였으며, 남양주시 도시건축과 문의결과 본건의 건축신고사항은
현재까지 유효한 것으로 확인되었습니다.(남양주시 도시건축과 : 031-590-5457)

- 본건 기호(5)토지 일부는 건축신고지로서, 국토교통부 건축행정시스템(세움터)의 건축관련
자료와 남양주시 도시건축과 문의결과 일단의 건축신고지(녹촌리 산79-44, 380-4, 399-4)로
확인되므로 경매진행 시 참고 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(11) :

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.05.27.)

외벽 : 석재 붙임 및 치장벽돌 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 입니다.

기호(12) :

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 2021.05.27.)

외벽 : 징크판넬 붙임 및 치장벽돌 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 입니다.

이용상태

기호(11),(12) 1, 2층 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

-소유자 미상의 제시외건물 (㉠-㉦)이 소재하고 있습니다.

-제시외건물 ㉠은 건축공사가 중단된 지상2층 건물 1개동(134.46㎡, 철근콘크리트조/평지붕)
입니다.

-제시외건물 ㉡,㉤,㉥,㉦은 소유자 미상의 제시외건물로서, 이동 및 철거가 용이한 바 감정
평가외 처리하였습니다.

-본건 기호(11),(12)는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능
하여 설비 및 이용상황은 외부관찰 및 도면, 평가사례 등에 의해 작성되었으므로, 실제 이용
상태 및 내부구조는 상이할 수 있는 바 경매진행 시 참고 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상㉢,㉣)포함
2. 소유자 미상의 제시외 건물(감정평가서상 ㉡, ㉤, ㉥, ㉦) 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 평가 및 매각에서 제외
3. 목록1,3,5,7,14.는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 목록1번은 원상회복 후 농지취득자격증명 발급 필요하고, 목록7번은 농지전용허가의 양도양수 후 농지취득자격증명 발급 필요하고 목록14번은 농업경영 또는 주말체험영농 목적으로 매수시 농지취득자격증명이 필요하다는 사실조회 회신 있음
4. 목록1,3번(허가신고번호 :2018-도시건축과-신축신고-422), 목록7번(허가신고번호: 2018-도시건축과-신축신고-419) 및 목록5번의 일부 및 목록13,14번(허가신고번호 : 2019-도시건축과-신축신고-291)은 건축신고지로서 세부 건축신고사항은 남양주시 도시건축과(031-590-5457)로 별도 확인 필요함
5. 목록1,3번 지상에는 일단으로 건축신고되어 건축공사가 중단된 매각에서 제외되는 건물1개동(감정평가서상㉠) 소재하는바 법정지상권 성립여부 불분명하고, 목록1번의 제시외건물로 제한받는 경우 토지가격은 147,775,600원이고, 목록3번의 제시외건물로 제한받는 경우 토지가격은 3,259,200원임
6. 목록13번 지상에 건축신고를 득한 후 제1종 근린생활시설(기초공사) 및 단독주택(골조공사)을 신축하다가 중단된 매각에서 제외되는 제시외 건물 2개동 소재하는바 법정지상권 성립여부 불분명하고, 제시외건물로 제한받는 경우 토지단가는 406,000원/㎡임
7. 목록13번의 공부상 지목은 임야이고, 목록14번의 공부상 지목은 전이나, 목록13,14번은 건축신고지로서 건물을 신축하다가 중단된 현황 잡종지 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 남양주지원 2024타경75154 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 380-1

용도: 단독주택

감정가: 2,664,538,600원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새마을금고중앙회

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 4533.00㎡ (약 1371.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 265.74㎡ (약 80.4평)

건물 제시외면적: 25.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물(11): 경기도 남양주시 녹촌로199번길 15-16 (화도읍 녹촌리 380번지)

구조: 철근콘크리트구조 (2층)

사용승인일: 2021년 05월 27일

연면적: 134.46㎡ (약 40.7평)

주용도: 단독주택

건물(12): 경기도 남양주시 녹촌로199번길 15-20 (화도읍 녹촌리 380-2번지)

구조: 철근콘크리트구조 (2층)

사용승인일: 2021년 05월 27일

연면적: 131.28㎡ (약 39.7평)

주용도: 단독주택

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리 소재 "대곡마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

기호 (1)-(4), (7)-(10) 토지는 생산관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

기호 (5),(6) 토지는 계획관리지역, 생산관리지역, 성장관리계획구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

일부 토지는 건축신고지로 확인되었으며, 상세 내용은 남양주시 도시건축과(031-590-5457)로 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

토지 등기부상 말소기준권리인 근저당권(새마을금고중앙회, 2019.10.31 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권 총액은 약 1,351,200,000원입니다.

건물 등기부상 말소기준권리인 근저당권(새마을금고중앙회, 2022.09.15 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이향오

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 20일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 편의시설

인근에 대곡마을회관이 있으며, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 편의시설은 일반적인 수준으로 예상됩니다.

4.2. 교육시설

도보로 접근 가능한 초등학교, 중학교 등 상세 교육시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 공장, 농경지가 혼재되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복병합사건 및 공동담보

본 건은 중복병합사건으로, 여러 채권이 공동으로 담보되어 있는 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

5.2. 농지취득자격증명 필요

목록 1, 3, 5, 7, 14 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다.

목록 1번은 원상회복 후, 목록 7번은 농지전용허가 양도양수 후, 목록 14번은 농업경영 또는 주말체험영농 목적으로 매수 시에만 발급이 가능합니다. 매각 결정기일까지 미제출 시에는 보증금이 반환되지 않으므로 각별한 주의가 필요합니다.

5.3. 법정지상권 성립 여부 불분명

목록 1, 3번 지상에 건축공사가 중단된 매각 제외 건물(감정평가서상 ㉠)이 소재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 토지 가격이 제한받을 수 있으며, 해당 제한 시 토지 가격은 147,775,600원(목록1번 제한 시) 또는 3,259,200원(목록3번 제한 시)으로 평가되었습니다.

목록 13번 지상에 신축 중단된 제시외 건물 2개동 소재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이 경우 토지 단가는 406,000원/㎡로 제한받을 수 있습니다.

5.4. 건축신고 관련 사항

목록 1, 3, 7, 5번 일부, 13, 14번 토지는 건축신고지로, 상세 건축신고사항은 남양주시 도시건축과(031-590-5457)에서 확인이 필요합니다.

목록 13번(지목: 임야)과 14번(지목: 전)은 건축신고지로서 건물 신축 중단 후 현재 잡종지 상태입니다.

5.5. 제시외 건물 및 미확인 건물

소유자 미상의 제시외 건물(감정평가서상 ㉡, ㉤, ㉥, ㉦)이 소재하나 이동 및 철거가 용이하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

건축공사가 중단된 제시외 건물 ㉠(지상 2층, 134.46㎡)이 목록 1, 3번 토지 지상에 소재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

건물(11), (12)의 내부 확인이 불가능하여 설비 및 이용상황은 외부 관찰 등을 통해 작성되었으므로, 실제 이용 상태 및 내부 구조는 상이할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 녹촌리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 최근 신축된 건물(2021년 사용승인)은 상태가 양호할 것으로 예상되나, 다수의 제시외 건물 및 건축 중단된 건물 존재, 법정지상권 성립 여부 불분명, 농지취득자격증명 필요 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 권리 및 행정상의 복잡성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 활용한 토지 가치 상승 잠재력 보유.

최근 신축된 단독주택 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능성.

성장관리계획구역, 생산관리지역 등으로 향후 지역 개발 가능성 고려.

8. 예상 입찰가

감정가는 2,664,538,600원입니다.

본건은 법정지상권 불분명, 농지취득자격증명 발급 필요, 제시외 건물 존재 등 여러 리스크 요인이 산재해 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 시세와 유사한 다세대/연립 주택의 평당 가격(약 500만원~1,720만원/평)은 본 물건의 토지 면적 대비 건물 면적 비율이 낮아 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 제시된 리스크를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 조사, 법률 전문가의 법정지상권 검토, 농지 관련 규제 해제 가능성 확인, 인근 유사 토지 거래 사례 분석 등이 선행되어야 합니다.

리스크를 고려한 예상 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 범위(약 21억 3천만원 ~ 26억 6천만원)를 제시하며, 현장 및 법률 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.