나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경75956 [1] 경기도 가평군 가평읍 마장리 167-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2024.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 마장리 소재 "가평마장초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은 노변 상가, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 3, 5: 평탄한 부정형의 토지로 소매점, 사무소, 제조업소 및 창고의 부지로 이용중임.

기호 8-10: 평탄한 부정형의 토지로 도로 상태임.

인접 도로상태

기호1, 3은 동측으로 2차선 포장도로와 접하며, 기호5는 도로인 기호4-6과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 8: 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(2021-12-31)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 접도구역(2021-12-31)<도로법> , 자연보전권역<수도권정비계획법>

기호3: 계획관리지역 , 중로1류(폭 20m-25m)(2021-12-31)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 접도구역(2021-12-31)<도로법> , 자연보전권역<수도권정비계획법>

기호5, 9, 10: 계획관리지역 , 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 자연보전권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

후첨 지적건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 일반철골구조 경사지붕(일반철골구조) 2층 건물로서 2018년 5월1일 사용승인, 1층 일부 및 2층은 2019년4월1일 증축되었으며
외벽은 판네마감, 내벽은 판넬 및 타일마감, 창호는 샤시 창호임.

기호4: 일반철골구조 경사지붕(일반철골구조) 단층 건물로서 2017년 10월9일 사용승인, 1층 일부는 2019년8월일 증축되었으며
외벽, 내벽은 판넬마감, 창호는 샤시 창호임.

기호6,7: 일반철골구조 경사지붕(일반철골구조) 단층 건물로서 2018년 5월15일 사용승인되었으며
외벽, 내벽은 판넬마감, 창호는 샤시 창호임.

이용상태

기호2: 1층은 소매점, 2층은 사무소이며,
기호4: 제조업소이며
기호6,7: 공히 창고임.

설비내역

기호2: 기본적인 급배수, 위생, 난방설비 등이 되어 있음.
기호4: 위생, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 지저건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상㉠작업장, ㉡계사) 포함
2. 목록5번 지상에 이동 가능한 콘테이너(감정평가서상㉢창고) 소재하나 매각 및 평가에서 제외함
3. 목록7번 건물에 대하여 (주)피케이하이테크로부터 공사대금 채권 금275,000,000원 관련 2024.10.22.자 유치권신고서 제출되었으나 신청채권자 농업협동조합자산관리회사로부터 위 유치권이 부존재하다는 의정부지방법원 남양주지원 2025가단4033 사건의 확정판결이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2024타경75956 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 마장리 167-1

용도: 창고시설

감정가: 2,002,552,950원

토지면적: 3423.00㎡ (약 1035.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 904.75㎡ (약 273.69평)

건물 제시외면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

2. 입지조건

본 물건은 경기도 가평군 가평읍 마장리 소재 "가평마장초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 노변 상가, 창고, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지는 평탄한 부정형의 토지로, 현재 소매점, 사무소, 제조업소 및 창고 부지로 이용되고 있습니다.

건물은 일반철골구조로, 연면적 904.75㎡에 달하며, 2017년~2018년 사이에 사용승인된 건물들입니다. 건물 용도는 소매점, 사무소, 제조업소, 창고 등으로 다양하게 이용 중입니다.

토지는 동측으로 2차선 포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 접도구역, 자연보전권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 근저당, 임의경매, 가압류, 압류가 있으며, 모두 말소기준권리인 2022년 2월 15일자 농업협동조합자산관리회사 근저당보다 후순위입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

유치권과 관련하여 (주)피케이하이테크로부터 공사대금 채권에 대한 유치권 신고가 있었으나, 신청채권자 농업협동조합자산관리회사가 제출한 확정 판결에 따라 유치권은 부존재하는 것으로 판단됩니다.

총 8명의 임차인이 파악되었으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 총액 0원으로 분석되었습니다.

다만, 임차인 중 김시영(보증금 50,000,000원)과 이영숙코젠그린보일러(주)(보증금 0원)는 대항력이 있는 것으로 분석되어 주의가 필요합니다. 이들의 정확한 계약 내용 및 배당 여부를 재확인하여 인수 부담 가능성을 검토해야 합니다.

* 임차인 현황:

* (주)한동물산: 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 사업일자 2023-06-26, 확정일자 2024-06-10, 대항력 없음.

* (주)황우물산: 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원, 사업일자 2022-11-24, 확정일자 없음, 대항력 없음.

* 강성수: 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2024-02-14, 확정일자 2024-07-16, 대항력 없음.

* 김시영: 보증금 50,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2019-08-22, 확정일자 없음, 대항력 있음.

* 신정숙: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입일자 2022-02-21, 확정일자 2024-07-11, 대항력 없음.

* 위승용: 보증금 15,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2024-04-04, 확정일자 2024-07-16, 대항력 없음.

* 이영숙: 보증금 50,000,000원, 차임 800,000원, 전입일자 2024-04-11, 확정일자 없음, 대항력 없음.

* 이영숙코젠그린보일러(주): 보증금 0원, 차임 300,000원, 사업일자 2021-02-05, 확정일자 없음, 대항력 있음.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 가평군 가평읍 마장리 일대는 농경지와 창고, 노변 상가 등이 혼재하는 지역으로, 중소규모 산업 활동 및 물류 거점으로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 인근의 가평마장초등학교는 지역의 생활 편의성을 더하는 요소입니다. 창고 시설로서의 입지 조건은 물류 이동 및 보관에 적합한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

본 물건은 창고 시설로 주로 이용되고 있어 일반적인 주거 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 다만, 인근 가평읍내를 통해 기본적인 금융, 의료, 상업 시설 등을 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 주변에 특별히 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김시영(보증금 50,000,000원)의 존재입니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 분석되었으나, 법적으로 임차인의 권리가 보호될 수 있으므로 명도 과정에서 추가적인 협상 또는 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 과거 유치권 신고가 있었고 비록 부존재 판결이 났지만, 관련 법적 절차의 완결성을 최종적으로 확인하는 것이 안전합니다.

제시외 건물 중 일부는 포함되지만, 이동 가능한 컨테이너는 제외되므로 현황을 명확히 파악해야 합니다.

토지이용계획상 지역지구 및 제한사항(가축사육제한구역, 자연보전권역 등)이 존재하므로, 향후 건축이나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 가평읍에 소재한 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 창고시설을 중심으로 다양한 용도로 활용 가능한 자산입니다. 감정가는 약 20억원 수준입니다.

권리분석상 말소되는 권리만 있어 낙찰자가 인수할 등기부상 부담은 없습니다. 유치권 또한 법적으로 부존재하는 것으로 정리되었습니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 향후 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

지역적 특성과 함께, 복합 용도 활용 가능성을 고려할 때 가치 상승의 여지가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

가평 지역의 물류 및 산업 시설 수요 증가 추세를 고려할 때, 창고 시설로서의 투자 가치가 있습니다.

토지 면적이 넓어 향후 증축이나 시설 확장이 가능하며, 이는 잠재적 수익률 증대로 이어질 수 있습니다.

차량 접근성이 좋고 주변 도로망이 양호하여 물류 이동에 유리합니다.

현재 소매점, 사무소, 제조업소, 창고 등 다양한 용도로 복합 활용이 가능한 점도 투자 포인트가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,002,552,950원입니다. 권리분석상 인수할 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 협상 리스크를 고려해야 합니다. 또한, 유치권 관련 법적 절차 진행에 따른 시간 및 비용 발생 가능성도 간과할 수 없습니다.

따라서, 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 지역 개발 전망, 물건의 실질적인 현황(건물 상태, 하자 여부), 그리고 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성 평가, 추가적인 법적 검토 등을 거친 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.