나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경64 [2] 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층02-057호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김인규 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매역(경춘선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트단지, 상가주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건가지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 갈매역(경춘선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

기호(1,2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건내 제2층 제02-056호 및 제02-057호로서,(사용승인일 : 2022.09.01) 외벽 : 복합판넬 및 페어글라스 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 강화유리창호 및 샷시창호 등

이용상태

기호(1),(2) 공히 "공장(지식산업센터)"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비, 냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(기숙사, 근린생활시설, 업무시설)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구),중로2류(폭15m~20m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공주택특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,준보전산지<산지관리법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령제14조의3제1호))<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인등/허가대상용도:단독다가구연립다세대아파트])임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 공장(지식산업센터)로 이용중임
2. 목록2번 제02-057호는 제02-058호 및 제02-059호와 경계벽을 제거후 실내공장으로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

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5. 물건 기본정보

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7. 사건번호: 남양주지원 2026타경64 (2)

8. 소재지: 경기도 구리시 갈매동 552-12 구리갈매금강펜테리움아이엑스타워 지식산업센터동 2층 02-057호

9. 용도: 지식산업센터

10. 감정가: 468,000,000원

11. 토지면적: 35.95㎡ (약 10.88평)

12. 토지지분: 35.9507㎡ (약 10.88평)

13. 건물면적: 94.63㎡ (약 28.63평)

14. 건물지분: 94.626㎡ (약 28.63평)

15. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

16. 경매구분: 부동산 임의경매

17. 채권자: 하OOO

18. 건물 총 층수: 지하 3층 ~ 지상 10층

19. 사용승인일: 2022년 09월 01일

20. 입지조건

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22. 입지조건

23.

24. * 위치

25. 본건은 경기도 구리시 갈매동 552-12번지에 위치한 구리갈매 금강펜테리움 IX타워 지식산업센터동 2층 02-057호입니다.

26. 경춘선 갈매역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

27.

28. * 주위환경

29. 본건이 속한 구리갈매 금강펜테리움 IX타워는 지식산업센터, 아파트 단지, 상가주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

30. 제반 입지 조건 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

31.

32. * 교통상황

33. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 경춘선 갈매역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

34. 또한 서울 외곽순환고속도로, 세종-포천고속도로 등으로의 접근성이 양호합니다.

35.

36. * 도로상태

37. 본건 건물은 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

38.

39. * 토지이용계획

40. 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구)에 속하며, 중로2류에 접해 있습니다.

41. 또한 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

42. 권리분석

43.

44. 권리분석

45.

46. * 임차인 현황

47.

48. * 임차인: 송찬영

49. 보증금: 0원

50. 차임: 0원

51. 전입일자(사업일자): 정보 없음

52. 확정일자: 정보 없음

53. 배당신고일자: 정보 없음

54. 대항력: 없음

55. 비고:

56.

57. * 임차인: 주식회사반석산업

58. 보증금: 10,000,000원

59. 차임: 121,000,000원

60. 전입일자(사업일자): 2021-05-25

61. 확정일자: 정보 없음 (금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

62. 배당신고일자: 2026-04-03

63. 대항력: 있음

64. 비고:

65.

66. * 권리분석 요약

67. 본 건의 말소기준권리(을1 근저당권)는 2022년 12월 15일자 하나은행 근저당권(채권최고액 996,000,000원)입니다.

68. 매각으로 인해 위 근저당권보다 후순위 권리들은 소멸됩니다.

69.

70. * 인수 보증금

71. 인수 보증금 합계: 0원

72. (주식회사반석산업의 보증금 10,000,000원은 인수 보증금으로 잡혀있지 않으나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시점에 따라 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.)

73.

74. * 특이사항

75. 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

76. 본 건은 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다.

77. 목록 2번 제02-057호는 제02-058호 및 제02-059호와 경계벽을 제거하여 실내 공장으로 사용 중입니다.

78. 상권분석

79.

80. 상권분석

81.

82. * 지식산업센터 및 복합시설 밀집 지역

83. 본건이 위치한 구리갈매 금강펜테리움 IX타워는 구리갈매지구 내 최대 규모 지식산업센터 중 하나로, 주변에 다른 지식산업센터, 오피스텔, 아파트 단지 등이 형성되어 있습니다.

84. 이는 잠재적인 비즈니스 시너지 효과를 기대할 수 있는 환경입니다.

85.

86. * 역세권 입지

87. 경춘선 갈매역이 인근에 있어 교통 편의성이 좋으며, 향후 GTX-B노선 및 8호선 연장 등 교통 호재가 있어 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

88.

89. * 편의시설

90. 건물 자체에 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주변 상업 및 주거 지역으로 인해 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

91. 생활정보

92.

93. 생활정보

94.

95. * 건물 개요

96. 본건은 구리갈매 금강펜테리움 IX타워 지식산업센터동 2층 02-057호이며, 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 2층에 위치합니다.

97. 사용승인일은 2022년 09월 01일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

98. 외벽은 복합판넬 및 페어글라스, 내벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다.

99.

100. * 설비 내역

101. 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기, 주차장, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

102.

103. * 주차

104. 건물 전체적으로 1300대 이상의 넉넉한 주차 공간이 확보되어 있습니다.

105. 잠재적 리스크

106.

107. 잠재적 리스크

108.

109. * 대항력 있는 임차인 존재

110. 주식회사반석산업은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 10,000,000원을 지급했으나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.

111. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 법적 분쟁 또는 추가 협의가 필요할 수 있음을 시사합니다.

112. 특히 배당 신고일자(2026-04-03)를 고려하여 배당 가부를 철저히 확인해야 합니다.

113.

114. * 통합 사용으로 인한 원상복구 및 명도 문제

115. 본 건(02-057호)은 인접 호실(02-058호, 02-059호)과 경계벽을 제거하여 실내 공장으로 사용 중입니다.

116. 이는 공부상 면적과 실제 사용 면적이 다를 수 있으며, 명도 시 원상복구 또는 이에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

117.

118. * 토지이용계획 상의 제약

119. 본 건 토지는 공장설립승인지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

120. 현재 지식산업센터 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 향후 토지 이용 관련 정책 변화 시 영향을 받을 수 있습니다.

121.

122. * 혐오시설

123. 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

124. 종합 의견

125.

126. 종합 의견

127.

128. 본 물건은 신축 건물로서의 장점과 역세권 인근이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다.

129. 또한, 현재 지식산업센터로 활발히 이용되고 있으며, 대규모 단지의 일부로서 잠재력을 가지고 있습니다.

130. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 명도 및 원상복구 관련 리스크는 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

131. 감정가는 4억 6천 8백만원으로, 이러한 제반 사항을 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

132. 투자 포인트

133.

134. 투자 포인트

135.

136. * 신축 건물

137. 2022년 사용승인된 비교적 새 건물로, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

138.

139. * 우수한 입지 및 교통

140. 갈매역 역세권에 위치하며, 고속도로 접근성이 뛰어나 비즈니스 활동 및 물류 이동에 유리합니다.

141.

142. * 넓은 실사용 면적 가능성

143. 인접 호실과 통합되어 사용 중인 점은, 경우에 따라 넓은 작업 공간을 확보할 수 있다는 이점이 될 수 있습니다.

144.

145. * 일괄 매각

146. 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 단순하고, 전체 자산 가치를 한 번에 확보할 수 있습니다.

147. 예상 입찰가

148.

149. 예상 입찰가

150.

151. 본 물건의 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층적인 시장 조사, 유사 물건 비교 분석, 현장 방문을 통한 가치 평가, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

152. 제공된 정보 상으로는 인수할 보증금(인수 보증금 합계 0원)이 없으므로, 감정가 4억 6천 8백만원을 기준으로 제시된 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

153. 전문적인 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.