나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123353 [1] 서울특별시 강북구 수유동 557-55 청담하이빌 101동 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: F&R · 평가일 2025.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(우이신설선) "4.19민주묘지역(덕성여대)" 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (평지붕)지붕 5층 건 내 제5층 제504호로서,
외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.< 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등으로 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 현장확인시 이해관계인의 폐문부재 등으로 내부구조 및 이용상태 등을 직접 확인하지 못하여 건축물 현황도 등을 참조하여 작성하였는바, 일부는 실제 이용상황 등과 상이할 수 있으므로 경매 진행시 참고 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123353 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 바OOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 557-55 청담하이빌 101동 5층504호

건물명: 청담하이빌

동/호수: 101동 504호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 2018년 (준공연도 기준)

층수: 5층 (총 5층 건물)

2.3. 면적

토지면적: 21.68㎡ (약 6.56평)

건물면적 (전용면적): 34.71㎡ (약 10.50평)

2.4. 감정가

감정가: 240,000,000원

2.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이한 편이며, 인근에 버스정류장과 지하철 우이신설선 "4.19민주묘지역(덕성여대)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 주요 권리사항

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 바OOOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(403,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리 중 2024년 6월 11일 접수된 주택임차권(을1)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 바트바야르보양자야 (개인정보 보호를 위해 이름 일부만 표시)

* 보증금: 213,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 31일

* 확정일자: 2021년 4월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 권리관계 요약

소유권 보존 및 이전 등기 외 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 다만, 을구 1번의 주택임차권은 매수인이 인수해야 하는 권리로, 총 매수 비용 계산 시 반드시 고려해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으나, 주변에 단독주택, 다세대주택, 연립주택과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (검색 결과: 별도의 대규모 상업지구보다는 지역 기반의 소규모 상가 및 편의점, 식당 등이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.)

5.2. 혐오시설 유무

(검색 결과: 현재까지 확인된 자료상으로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 추후 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.)

6. 생활정보

6.1. 교육환경

단지 인근에 인수중학교가 위치하고 있으며, 지하철 4.19민주묘지역(덕성여대)이 있어 교육 관련 시설 접근성이 양호합니다.

6.2. 편의시설

대형마트나 백화점 등 대규모 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있으나, 인근 지역 상가 및 상점을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

6.3. 교통시설

지하철 우이신설선 4.19민주묘지역(덕성여대) 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 213,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 전체적인 투자 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

7.2. 채권자 겸 임차인 가능성

본건 강제경매 채권자(바OOOOOOOO)와 대항력 있는 임차인(바트바야르보양자야)의 이름이 유사하여 동일인일 가능성이 있습니다. 이 경우, 임차인은 본인의 보증금 회수와 더불어 채권자로서 배당 절차에 참여하게 되므로, 배당 결과 및 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7.3. 감정가와 실거래가 비교

본건 감정가(240,000,000원) 대비 주변 유사 면적의 최근 실거래가(약 150,000,000원 ~ 266,500,000원 범위, 단 면적 및 건물 연식 차이 있음) 분석 시, 감정가 수준에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7.4. 현장 확인 미비

물건명세서에 따르면 현장 확인 시 이해관계인의 부재로 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 이용 상황이 공부와 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 매수인에게 인수시킨다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 임차인의 보증금이 감정가의 상당 부분을 차지하므로, 낙찰 후 총 투자 비용 대비 수익성을 신중하게 판단해야 합니다. 또한, 채권자 겸 임차인일 가능성, 감정가와 주변 시세 간의 차이 등을 종합적으로 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 준공)로 주거 쾌적성이 양호합니다.

* 지하철역 및 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 수유동 일대 주택 수요를 고려할 때, 정상적인 임대수익률 확보 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 240,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 인수 보증금은 213,000,000원입니다.

인수 보증금을 제외하고 입찰가를 산정할 경우, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 넘지 않도록 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가를 총 매수 비용의 상한선으로 가정할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 240,000,000원 - 213,000,000원

예상 입찰가 = 27,000,000원

이는 본건의 전체 매수 비용이 감정가 수준인 240,000,000원 (입찰가 27,000,000원 + 인수 보증금 213,000,000원)이 될 수 있음을 의미합니다. 주변 시세와 비교하여 실제 매력적인 가격인지 면밀히 검토 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.