나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12136 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-272 서후그랑빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재‘효문중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서,
외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 사다리형 토지로서, 현황 도시형생활주택 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(안)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.
임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12136 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-272 서후그랑빌 3층302호

건물명: 서후그랑빌

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 260,000,000원

토지면적: 40.25㎡ (약 12.17평)

건물면적: 52.69㎡ (약 15.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ‘효문중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

본건 건물 동측으로는 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

추가적으로 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 27일 접수된 도봉구(서울특별시)의 압류(갑10)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조두영)

보증금: 234,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 2일

확정일자: 2021년 7월 13일

배당신고일자: 2023년 8월 14일

대항력: 없음

비고: (개인정보 보호를 위해 이름 일부 마스킹 처리) *조

3.3. 인수되는 권리

본건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

HUG 인수조건 변경 사항이 있습니다.

주택도시보증공사는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

현장 조사 시 폐문부재 등으로 임대내역은 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 2014년 11월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택(단지형다세대주택)인 서후그랑빌에 속해 있습니다.

주변 지역은 단독·다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 시세 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2012년식 다세대주택 (고은빌): 26.51㎡ (약 8평), 2026년 7월 거래, 155,000,000원

* 2000년식 다세대주택 (금강주택): 63.29㎡ (약 19평), 2026년 7월 거래, 265,000,000원

* 1991년식 다세대주택 (진주빌라): 36.54㎡ (약 11평), 2026년 7월 거래, 146,000,000원

본건 건물 면적 52.69㎡ (약 15.94평)와 비교했을 때, 2012년식 '고은빌'의 면적당 단가(약 1,937만원/평)를 적용하면 약 308,000,000원 수준의 시세로 추정 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본건 인근에는 효문중학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설과 공원 등 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

주변에 대형 마트나 백화점 등은 없으나, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활은 가능할 것으로 보입니다.

주변 지역은 전반적으로 주거 지역의 성격을 띠고 있습니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 중 제3층 제302호입니다.

건물 내에는 기본적인 난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수하는 임차 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구 자체의 구체적인 의미에 대한 추가 확인이 필요할 수 있으나, 제출된 확약서 내용을 볼 때 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

6.2. 지역 개발 관련 불확실성

본건은 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있으나, 현재는 조합 설립을 위한 동의서 징구 단계로 사업 진행 여부 및 시기는 불확실합니다.

6.3. 기타 현장 확인 필요 사항

감정평가서상 현장 조사 시 폐문부재 등으로 건축물현황도 및 외부 관찰을 종합 고려하여 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

임대차 내역 또한 미상으로, 입찰 전 현장 방문을 통한 상세 확인이 권장됩니다.

제공된 정보 및 외부 검색을 통해 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 HUG 관련 채무 관계가 명확히 정리되었고, 인수되는 권리 부담이 없어 권리 분석 측면에서 안정적인 물건입니다.

주변 환경은 주거 밀집 지역으로서 안정적인 입지를 갖추고 있으며, 2014년 준공된 건물로 비교적 신축입니다.

또한, 소규모주택정비 관리지역으로 지정된 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

다만, 소규모주택정비 사업의 진행 단계와 실현 가능성은 불확실하므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 낙찰자 인수 부담이 사실상 없습니다.

* 2014년 준공으로 비교적 최신 연식의 건물을 취득할 수 있습니다.

* 쌍문동 지역의 주거 환경과 교통 접근성이 양호합니다.

* 소규모주택정비 관리지역 편입으로 인한 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

최근 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 부동산은 평당 약 1,900만원 내외의 거래가격을 형성하고 있습니다.

본건 면적(약 15.94평)에 이를 적용할 경우, 약 308,000,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

HUG 관련 인수 부담이 없고, 소규모주택정비 관리지역 지정이라는 호재를 감안할 때, 감정가 대비 높은 금액으로 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

안정적인 입찰을 위해 감정가 이상, 시세 하단 이상인 275,000,000원부터 295,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.