나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경2545 [2] 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철'회기역(1호선, 경의중앙선, 경춘선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상15층 건 내 제3층 제301호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 용도는 '학원'이며, 현황 '주거용(원룸11개호)'으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.
<후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 기계식주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 5필 일단지의 부정형의 토지로서, 건부지[공동주택(도시형생활주택)외 3]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북서측으로 광대로에 접하며, 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1), 3)
도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)

■ 일련번호 2), 4), 5)
도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 용도는 '학원'이며, 현황 '주거용(원룸 11개호)'으로 이용중인 것으로 탐문조사된 바, 경매진행시 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계
미상임.

■ 기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경2545 (2)

소재지: 서울특별시 동대문구 휘경동 333-5 4층 401호

용도: 근린상가 (현황 주거용 원룸 11개호로 이용 중)

감정가: 2,000,000,000원

토지면적: 69.52㎡ (약 21.03평)

토지지분: 69.52㎡ (약 21.03평)

건물면적: 188.43㎡ (약 56.99평)

건물지분: 188.43㎡ (약 56.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 위반건축물

특수물건정보: 중복사건, 위반건축물

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 교육 시설 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선, 경의중앙선, 경춘선을 이용할 수 있는 회기역이 위치하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로상태

대상 토지는 북서측으로 광대로에 접하고 남측으로는 세로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 일반상업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리는 2014년 9월 24일 접수된 (주)새마을금고중앙회 근저당권(을1)이며, 이보다 늦게 등기된 모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

경매개시결정은 우리누리새마을금고의 임의경매(갑3)로, 현재 진행 중인 경매 절차의 근거가 됩니다.

이 외에도 주택임차권(구영은), 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 688,340,000원입니다.

임차인 현황

조사된 임차인은 총 12명이며, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 매각 이후에도 보증금 반환을 요구할 법적 권리가 없음을 의미하며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

주요 임차인 정보 (이름 일부 마스킹 처리)

* 구 (보증금 85,000,000원, 확정일자 2020-09-24)

* 김 (보증금 75,000,000원, 확정일자 2020-08-26)

* 유 (보증금 80,000,000원, 확정일자 2020-07-10)

* 유 (보증금 55,000,000원, 확정일자 2024-12-03)

* 장 (보증금 90,000,000원, 확정일자 2021-03-05)

* 장 (보증금 80,000,000원, 확정일자 2019-07-01)

* 정 (보증금 85,000,000원, 확정일자 2017-11-20)

* 지 (보증금 85,000,000원, 확정일자 2014-11-21)

* 최 (보증금 80,000,000원, 확정일자 2020-08-07)

* 최 (보증금 80,000,000원, 확정일자 2018-01-22)

* 신 (보증금 0원, 전입일자 2025-03-13) - 보증금 미상이나 대항력 없음.

* 오 (보증금 0원, 전입일자 2020-07-10) - 보증금 미상이나 대항력 없음.

주의사항

임차인 중 보증금이 '0원'으로 표기된 경우가 있으나, 이는 조사 당시의 상황이며 실제 인수 여부나 추가 채무 발생 가능성은 별도 확인이 필요합니다. 그러나 대항력이 없어 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권

본 물건이 위치한 동대문구 휘경동은 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 단지가 형성되어 있어 안정적인 수요가 기대됩니다.

인근 회기역을 중심으로 유동인구가 많으며, 대학가와도 가까워 젊은 층 및 직장인 수요가 풍부합니다.

근린생활시설, 교육 시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

상가 이용 현황

공부상 용도는 '학원'으로 되어 있으나, 현재는 '주거용(원룸 11개호)'으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 이는 상가로서의 직접적인 수익률 기대는 어려우나, 원룸 운영을 통한 임대 수익 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

편의시설

주변에 대형마트, 백화점 등은 명시되어 있지 않으나, 근린상가 밀집 지역이므로 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

교육시설

인근에 교육 시설이 소재한다는 정보가 있어, 자녀가 있는 가구의 경우 고려해 볼 만한 요소입니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

주거환경

본 물건은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재된 지역에 위치하며, 건물 자체도 주거용으로 이용 가능한 구조를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물

건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 원상 복구 의무 발생 및 이행강제금 부과 가능성이 있습니다. 반드시 관할 구청에 방문하여 정확한 위반 내용, 복구 기한, 이행강제금 부과 현황 등을 확인해야 합니다.

공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 '학원'이나, 현황은 11개의 원룸으로 주거용으로 이용 중입니다. 이로 인해 불법 건축물에 대한 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등 행정 처분이 발생할 수 있습니다.

중복사건

'중복사건'으로 표기되어 있어, 다른 경매 사건과의 연관성이나 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있는 요인이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구의 역세권에 위치한 근린상가 건물로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인들의 대항력도 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다.

그러나 '위반건축물' 등재 및 공부상 용도와 현황 불일치로 인한 행정 제재 가능성은 주요 위험 요소이므로, 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지

회기역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 주변 상권이 발달되어 있습니다.

낮은 인수 부담

권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금이나 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

잠재적 주거 수익

현재 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 원룸 등으로 임대 사업을 통해 수익 창출이 가능할 수 있습니다. (단, 위반건축물 문제 해결 후)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,000,000,000원입니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인의 대항력도 없어 감정가를 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

다만, '위반건축물'로 인한 원상복구 비용, 이행강제금 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

위반건축물 관련 조사 결과에 따라 입찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 부분에 대한 정확한 비용 추산 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.