나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13414 [2] 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 창5동 주민센터 북서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 도봉로 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 근린생활시설과 공동주택 등이 위치하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 인근에 위치한 ‘도봉로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 내 제1층 제101호, 제102호로, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 시멘트 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷치창호 등임.

이용상태

기호1(101호), 기호2(102호) 공부상 제2종근린생활시설로 가격시점 현재 공실 상태임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방시설, 주차장시설, 방송시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지(창동 731-19, 731-20, 731-21, 731-22, 731-28) 일단의 토지로 평지, 부정형으로, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 7~8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

창동 731-19: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-20: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-21: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-22: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-28: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13414 (2)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 731-19, 더프라우드창동 1동 1층 102호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설)

감정가: 1,344,000,000원

토지면적: 21.21㎡ (약 6.41평)

건물면적: 58.50㎡ (약 17.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (확인됨)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 창동, 창5동 주민센터 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 도봉로 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 다양한 근린생활시설과 공동주택이 밀집한 노선상가지대입니다.

교통 여건으로는 본건 인근 도봉로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 1호선 및 4호선 창동역이 인근에 위치하여 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

북서측으로는 약 40미터, 남서측으로는 약 7~8미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

주변 편의시설로는 이마트 창동점, 하나로마트 창동점 등이 있으며, 서울창동초등학교, 창동중학교, 서울외국어고등학교 등 교육 시설도 인접해 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 개요 없음).

말소기준권리는 2024년 9월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

본건은 중소기업은행의 임의경매로 진행되었습니다 (갑6).

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

후순위 권리인 가압류(갑4, 갑5) 및 압류(갑7, 갑8, 갑9)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

소유권 이전 및 신탁등기말소 기록이 존재합니다.

등기부채권 총액은 약 1,937,462,447원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으며, 임대차 관계는 미상입니다.

주의사항: 임대차 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 기재된 경우, 실제 점유하는 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 여부 및 보증금/차임의 실제 금액은 반드시 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 도봉구 창동의 주요 노선상가지대에 위치한 근린상가입니다.

해당 건물은 오피스텔과 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본건은 1층 102호로 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있습니다.

현재 가격 시점 기준, 본건(101호, 102호)은 공실 상태입니다.

주변으로 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있어 잠재적인 수요층이 풍부합니다.

특히, 창동역 일대는 상업 및 문화 시설이 발달한 지역으로, 지역 활성화 및 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 1, 4호선 창동역 이용 가능하며, 도봉로변 버스 노선 다수 운행.

쇼핑: 이마트 창동점, 하나로마트 창동점 등 대형마트 인접.

교육: 서울창동초, 창동중, 서울외국어고 등 교육 시설 근접.

의료: 주변 병원 및 의원 이용 편리.

1.5. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 본건이 공실 상태이며, 공실이 장기화될 경우 수익성 악화 우려가 있습니다.

토지이용계획상 제한:

본건 토지(일부)는 제1종지구단위계획구역 (쌍문생활권중심)으로 지정되어 있으며, 도시관리계획이 입안 중(2025-07-24)입니다. 이는 향후 지역 개발 계획에 따른 용도 변경 또는 건축 제한 등이 발생할 수 있음을 의미합니다.

외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 충족 시 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

건축선 후퇴선(3m) 규정은 향후 신축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다.

복잡한 권리 관계: 다수의 채권, 압류, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 말소기준권리 분석 결과 본건 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 임차인 보증금 및 차임 미상은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 창동역 인근의 역세권 상업 지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주변 상업 및 주거 밀집 지역의 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

현재 공실 상태이나, 이는 향후 시세보다 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 면밀한 조사가 필요합니다.

제1종지구단위계획구역 지정 및 도시관리계획 입안 중 등의 사항은 향후 지역 개발 추이를 지켜보며 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

더블 역세권 (1, 4호선 창동역) 인접으로 탁월한 접근성 및 유동 인구 확보 용이.

창동 상업지구 내 주요 노선 상가로, 배후 수요 대비 안정적인 임대 수익 기대 가능.

현재 공실 상태로 인한 시세 차익 및 향후 가치 상승 잠재력 보유.

지역 재개발 및 상권 활성화 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 향후 임대 수익률, 건물 상태, 공실 가능성, 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 상세한 현장 조사 및 시세 분석이 선행되어야 합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 순수 부동산 가치에 기반하여 입찰가를 결정하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.