나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경6113 [1] 서울특별시 성북구 삼선동2가 212-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효성 · 평가일 2024.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동2가 소재 "삼선초등학교" 서측 인근에 위치하였으며, 주위
는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 본건 남서측으로 약 3미터 도로에 접해있으나, 현황은 본건 남서측 및 남측으로 노폭 약 1-2미터의 통행로 및 본건 북동측으로 노폭 약 1-2미터의 계단식 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24
)(주요산주변)

제시목록 외의 물건

별첨 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 단층 건물(사용승인:1949.07.05)로서,
외벽 : 벽돌 및 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설 및 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경6113 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 삼선동2가 212-3

용도: 단독주택

토지 면적: 90.60㎡ (약 27.4평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 28.63㎡ (약 8.7평)

건물 제시외 면적: 39.40㎡ (약 11.9평)

감정가: 643,053,500원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 도드람양돈협동조합

건물 구조 및 사용승인: 목조 기와지붕 단층 건물 (사용승인: 1949.07.05)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 삼선동2가에 위치하며, '삼선초등학교' 서측 인근 지역에 소재합니다.

주변은 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 완경사지의 가장형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

지적도상 남서측 약 3미터 도로에 접해 있으나, 현황상으로는 본건 남서측 및 남측으로 노폭 약 1-2미터의 통행로, 북동측으로 노폭 약 1-2미터의 계단식 도로에 접해 있어 차량 접근성이 매우 제한적입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

임차인: 김

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-09

확정일자: 2017-11-01

배당신고일자: 2025-01-10

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 현황

말소기준권리: 2011-11-21 접수된 도드람양돈협동조합의 근저당권 (180,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서상 '지상권개요'가 언급되었으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 다만, 일반적으로 말소기준권리 이하의 권리는 소멸됩니다. (현재 제공된 정보로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없어 보입니다.)

토지 및 건물 등기부 모두 동일한 권리 내역을 보유하고 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 유사 물건 거래 정보 분석:

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근 삼선동2가 지역에서는 주로 신축 다세대 주택이 거래되고 있습니다.

2019년식 '타임스카이뷰'의 경우, 2025년 12월 전용면적 29.38㎡ 물건이 32,000만원에, 2026년 6월 전용면적 41.68㎡ 물건이 43,500만원에 거래되었습니다.

2015년식 '타임아트빌1차'의 경우, 2026년 7월 전용면적 46.28㎡ 물건이 46,500만원에 거래되었습니다.

이를 통해 최근 거래된 다세대 주택들의 면적당 거래 단가는 약 1000만원 ~ 1100만원/㎡ 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가는 643,053,500원이며, 토지 면적은 90.6㎡입니다. 토지 면적을 평당으로 환산하면 약 27.4평이며, 감정가 기준 토지 평당가는 약 2,350만원 수준입니다.

이는 주변 신축 다세대 주택의 거래가에서 건물 가치를 제외한 순수 토지 가치에 대한 시사점을 제공합니다. 주변 신축 다세대 주택의 거래가 기준 평당 시세(약 3,300만원~3,600만원)와 비교하면, 본건의 토지 감정가는 지역의 신축 시세보다는 낮지만, 토지 자체의 가치는 상당히 높게 평가되었음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 삼선초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하나, 이는 보통 수준의 접근성을 나타냅니다.

특정 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1949년 사용승인된 목조 기와 단층 건물로, 상당한 노후화가 진행되어 안전 및 유지보수에 추가적인 비용이 발생할 가능성이 매우 높습니다.

도로 접근성 문제: 현황 도로 폭이 1-2미터로 매우 협소하여 차량 통행은 거의 불가능하며, 건축 및 재개발 시 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

제시외 건물: 본 건물 면적(28.63㎡)보다 넓은 39.40㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 현황 조사 및 사용에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

재건축/증축 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 규정 및 협소한 도로 접근성은 향후 신축 또는 증축 시 용적률, 건폐율 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 삼선동이라는 우수한 입지에 소재한 단독주택입니다. 90.6㎡의 토지는 지역적 가치가 높으며, 감정가는 순수 토지 가치를 중심으로 평가된 것으로 보입니다.

하지만 1949년에 건축된 매우 노후된 건물과 1-2미터에 불과한 협소한 도로 폭은 본건의 직접적인 활용 및 재개발에 있어 심각한 제약 요인이 될 것입니다.

권리 관계는 명확하여 임차인 인수 부담이 없고, 모든 권리는 말소될 예정입니다.

따라서 본 물건은 실거주보다는 토지 자체의 가치 상승 또는 재개발 가능성을 보고 투자할 만한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건물 철거 비용, 향후 개발 시 발생할 수 있는 제약 사항들을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 서울 도심권(삼선동)에 위치하여 장기적인 지역 가치 상승이 기대됩니다.

토지 중심 투자: 90.6㎡의 토지를 확보할 수 있어, 향후 재개발, 증축, 또는 용도 변경 등을 통한 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

명확한 권리 관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 부담이 없으며, 등기부상 권리도 모두 소멸될 예정입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 643,053,500원이며, 토지 평당 약 2,350만원 수준입니다.

주변 신축 다세대 주택의 거래 사례를 볼 때, 토지 가치는 높게 평가된 것으로 보이나, 1949년식 건물 및 협소한 도로 폭과 같은 중대한 리스크 요인들을 고려해야 합니다.

건물의 철거 비용(추정 1,000만원~2,000만원 이상)과 재개발 시 발생할 수 있는 제약 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

또한, 토지 자체의 가치가 높다고 판단하고 재개발을 염두에 둔다면, 적극적인 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 5억 5천만원 ~ 6억 1천만원.

안정적인 투자를 위해서는 5억 5천만원 ~ 5억 8천만원 범위 내에서 접근하는 것을 권장하며, 토지의 잠재 가치를 높게 평가하고 적극적으로 인수하고자 한다면 6억 1천만원까지도 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 6억 1천만원 이상은 건물 노후화 및 도로 조건 등을 고려할 때 위험 부담이 커질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.