나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경92469 [1] 경기도 의정부시 장암동 5 장암2단지주공아파트 213동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 장암동 소재 "동암중학교" 북동측 인근에 위치하는 "장암2단지주공아파트" 내 단위호로서, 인근은 아파트단지, 근린상가, 학교 등 공공시설 등으로 형성된 일반 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 단지까지 차량진출입이 원활하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 노선수, 인근 전철역까지의 거리, 인근 간선도로와의 접근성 등을 고려시 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 지상15층 / 지하1층건내 제8층 제803호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감, 일부 타일붙임 등(탐문조사)
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단으로 부정형의 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측 및 북측 등으로 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 제3종일반주거지역, 대로1류(폭35m-40m)(접함), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 소로2류( 폭 8m-10m)(저촉), 소로2류(폭 8m-10m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.
기호 2: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m-12m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 상대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경92469 (1)

소재지: 경기도 의정부시 장암동 5 장암2단지주공아파트 213동 8층 803호

용도: 아파트

감정가: 187,000,000원

토지면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물면적: 41.85㎡ (약 12.65평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

2. 물건 상세정보

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 장암동 소재 "동암중학교" 북동측 인근에 위치한 "장암2단지주공아파트" 내 213동 8층 803호입니다. 주변은 아파트 단지, 근린상가, 학교 등으로 형성된 일반 주택지대로서 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 접근성이 좋고, 지하철역 이용 또한 가능한 수준으로 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브 지붕의 지상 15층 건물 중 8층에 위치한 호실입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 급배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 상태

본건 토지는 2필지로 이루어져 있으며, 아파트 건부지로 이용 중인 부정형의 토지입니다. 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역 등에 속해 있으며, 각종 도로와 접하고 있고, 상대/절대보호구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

2.5. 아파트 단지 정보

아파트 명칭은 장암2단지주공아파트로, 1993년 4월에 사용 승인되었습니다. 총 16개 동에 1661세대가 거주하며, 최고 15층 높이의 단지입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

3. 입지조건

본 물건은 의정부시 장암동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 북동측 인근에 동암중학교가 있어 교육 환경도 양호한 편이며, 단지 주변으로 도로망이 잘 구축되어 있어 차량 이용 및 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

등기부등본 상 말소기준권리인 국민은행 근저당(2021.11.04.)보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다. 따라서 경매를 통해 소유권이 이전될 경우, 해당 근저당 및 그 이후의 가압류, 강제경매 등은 말소될 예정입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 정보

* 임차인: 김성만 (김 )

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-05-28

* 확정일자: 2011-06-07

* 배당신고일자: 2025-03-05 (예정)

* 대항력: 있음

권리분석 상 "대항력 있음"으로 표기된 임차인이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 매수인에게 변제받을 권리가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다. (임차인 김 의 경우, 배당신고일자가 향후 예정되어 있어, 배당 결과에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.)

5. 상권분석

물건이 소재한 장암동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 단지 내 상가 및 인근 근린상가를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 동암중학교 등 교육 시설과도 인접하여 주거 지역으로서의 기능이 충실합니다.

6. 생활정보

단지 내 및 주변에 편의시설, 학교, 공공시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활하기 편리한 환경입니다. 1993년에 준공된 아파트 단지이지만, 지속적인 관리를 통해 주거의 질을 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 "대항력있는임차인"의 존재입니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금 반환 의무를 부담하게 될 가능성이 있습니다. 또한, 임차인의 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획 상 "(한강)폐기물매립시설설치제한지역"으로 지정되어 있으나, 이는 개발 제한 관련 규제일 가능성이 높으며, 직접적인 혐오시설 존재 여부는 지도 확인 시 명확히 드러나지 않습니다. 다만, 일부 지역에서 의정부 소각장 등 환경 관련 시설이 인근에 위치할 가능성도 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 의정부시 장암동에 위치한 주거용 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 감정가는 1억 8천 7백만원이며, 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 시세 분석 시, 유사 면적 대비 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크는 반드시 검토해야 할 사항입니다. 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실한 상황에서, 배당 결과 및 명도 과정을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 주거 환경이 양호하고 교통 접근성이 우수합니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수 부담이 없을 경우, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(51.66㎡)의 경우 8층이 2억 6천만원에 거래되었으며, 10층은 1억 6천만원에 거래되는 등 가격 변동성이 있습니다. 본건의 면적(41.85㎡)은 51.66㎡보다 작으므로, 시세는 그보다 낮게 형성될 것으로 보입니다.

감정가 1억 8천 7백만원을 기준으로, 대항력 있는 임차인의 보증금(7천 5백만원)을 인수하지 않는다는 전제 하에, 시장 가격을 고려한 예상 입찰가는 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 예상됩니다. 다만, 임차인의 명도 과정에 대한 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.