나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71946 [6] 경기도 양주시 광사동 656-5 솔리더스빌딩 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 1~4, 14] : 경기도 양주시 광사동 만송동 소재""양주2동행정복센터""남서측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

[기호 5~13] : 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선""덕계역""남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

[기호 1~4, 14] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.
[기호 5~13] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 ""덕계역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

[기호 1~4] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 8층 801호 외 3개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 페어그라스 전시창호 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.


[기호 5~13] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건내 3층 301호 외 8개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
재 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.

[기호 14] : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호로서,

외 벽 : 복합 판넬 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

[기호 1~4] : 학원 으로 이용중임
[기호 5~8] : 학원 으로 이용중임
[기호 9] : 스터디카페로 이용중임
[기호 10~12] : 교회로 이용중임
[기호 13] : 학원 으로 이용중임
[기호 14] : 학원 으로 이용중임

설비내역

[공통] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호 1~4] : 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 3~13] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 14] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

[기호 1~4] : 북서측 으로 8차선 포장도로, 남측으로 2차선 포장도로에 접함
[기호 3~13] : 동측 으로 광대로, 서측으로 2차선 포장도로에 접함.
[기호 14] : 남서측, 남동측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1~4] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

[기호 5~13] : 준주거지역 , 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

[기호 14] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71946 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 양주시 광사동 656-5 솔리더스빌딩 4층 401호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가 및 면적

감정가: 831,000,000원

토지면적: 150.35㎡ (약 45.47평)

토지지분: 150.35㎡

건물면적: 466.63㎡ (약 141.09평)

건물지분: 466.63㎡

제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 솔리더스빌딩 내 4층 401호입니다.

주변은 "양주2동행정복지센터" 남서측 및 남측 인근에 자리하고 있으며, 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

또한, 일부 호실(기호 5~13)은 지하철 1호선 "덕계역" 남서측 인근에 위치하여 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 주위환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

일부 호실의 경우 지하철 1호선 "덕계역" 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

북서측으로는 8차선 포장도로, 남측으로는 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 광대로, 서측으로는 2차선 포장도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

2.3. 건물 정보

본건이 소재한 솔리더스빌딩은 철근콘크리트구조의 6층 건물(지하 2층 포함)이며, 2대의 승강기가 설치되어 있습니다.

건축물대장상 주요 용도는 교육연구시설로 등재되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 02월 01일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다.

이하에서 열거된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있어, 현재 등기부상 확인되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.2. 등기부현황 (주요 사항)

* 소유권 관련: 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 기록이 있으나, 현 소유자(김미경) 명의로 2023.02.01 매매 등기 완료되었습니다.

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (780,000,000원) 외 1건

* 가압류/압류: 신용보증기금, 토스뱅크, 경기신용보증재단, 국민건강보험공단, 엔에이치농협캐피탈, 양주시 등 다수 (모두 말소 예정)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (3,912,020,443원) - 본 건 경매 신청 채권자

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

주의사항: 보증금이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 이해관계인 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인해야 합니다. 보증금 미상의 임차인은 명도 시 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 양주시 광사동 일대는 행정복지센터, 지하철역, 주거단지, 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역으로, 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

특히, 덕계역 인근은 상업시설 및 유동인구가 비교적 풍부한 것으로 파악됩니다.

4.2. 업종 현황

본건(4층 401호)은 "학원"으로 이용 중이며, 본건이 포함된 건물(솔리더스빌딩) 내 다른 호실들 역시 학원, 스터디카페, 교회 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 이는 해당 건물이 집객력을 갖춘 복합 상가로서의 가능성을 시사합니다.

4.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

주변에는 관공서(양주2동행정복지센터), 금융기관, 병원, 학교, 공원, 다양한 상업시설 등이 풍부하게 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

현재까지의 조사로는 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

지하철 1호선 덕계역 이용이 가능하며(일부 호실), 다양한 노선버스가 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 교육 및 생활 인프라

인근에 다수의 학교가 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

또한, 풍부한 근린생활시설과 공원이 있어 주거 및 상업 활동을 위한 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 불확실성

* 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 등기사항 외 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 과정에서의 불확실성 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 및 시설 관리

* 현재 이용 중인 학원 등의 업종이 변경될 경우, 내부 구조 변경 등에 따른 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물의 연식(2010년 준공)을 고려할 때, 장기적인 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시장 경기 변동

* 금리 상승, 부동산 시장 침체 등의 외부 환경 변화에 따른 가치 하락 및 임대 수익률 감소 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광사동에 위치한 근린상가로, 지하철역 및 행정복지센터 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 넓은 면적과 다양한 업종이 입점 가능한 잠재력을 보유하고 있습니다.

그러나 말소되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대차 관계 미상이라는 두 가지 주요 리스크 요인을 반드시 해결해야 합니다. 이러한 권리 관계의 불확실성을 해소하고, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태를 파악한다면 안정적인 투자 기회를 얻을 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 행정복지센터 및 지하철역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 뛰어납니다.

* 넓은 면적: 466.63㎡ (약 141.09평)의 전용 면적으로 다양한 상업시설 운영에 유리합니다.

* 성장 잠재력: 택지개발지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 다용도 활용: 현재 학원 등으로 이용 중이나, 향후 업종 전환을 통해 수익성을 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 831,000,000원

인수 보증금: 0원 (임차인 보증금은 합계 0원으로 조사됨)

주의사항:

* 임대차 관계가 미상인 점을 감안하여, 명도 비용 및 예상치 못한 추가 부담 발생 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

* 말소되지 않는 지상권의 존재 여부가 가격 결정에 매우 중요한 변수가 될 것입니다. 지상권의 내용에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

* 최근 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 건물의 실제 상태(수리 필요성 등)를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건은 감정가가 8.31억 원으로, 일반적인 경매 물건의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경향이 있습니다. 그러나 본 물건의 경우 권리 관계의 불확실성(미해결 지상권, 미상 임차보증금)이 존재하므로, 이러한 위험 요소를 충분히 할인하여 접근하는 것이 현명합니다.

보수적인 관점에서, 상기 위험 요인들을 감안한 예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 약 5억 8천만원 ~ 6억 6천만원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 등기사항 및 건축물대장 재확인, 임대차 조사, 전문가 상담을 거쳐 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.