나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71946 [5] 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 4층 403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 1~4, 14] : 경기도 양주시 광사동 만송동 소재""양주2동행정복센터""남서측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

[기호 5~13] : 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선""덕계역""남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

[기호 1~4, 14] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.
[기호 5~13] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 ""덕계역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

[기호 1~4] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 8층 801호 외 3개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 페어그라스 전시창호 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.


[기호 5~13] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건내 3층 301호 외 8개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
재 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.

[기호 14] : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호로서,

외 벽 : 복합 판넬 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

[기호 1~4] : 학원 으로 이용중임
[기호 5~8] : 학원 으로 이용중임
[기호 9] : 스터디카페로 이용중임
[기호 10~12] : 교회로 이용중임
[기호 13] : 학원 으로 이용중임
[기호 14] : 학원 으로 이용중임

설비내역

[공통] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호 1~4] : 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 3~13] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 14] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

[기호 1~4] : 북서측 으로 8차선 포장도로, 남측으로 2차선 포장도로에 접함
[기호 3~13] : 동측 으로 광대로, 서측으로 2차선 포장도로에 접함.
[기호 14] : 남서측, 남동측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1~4] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

[기호 5~13] : 준주거지역 , 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

[기호 14] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71946 (5)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 4층 403호

용도: 근린상가

감정가: 610,000,000원

토지면적: 97.43㎡ (약 29.47평)

토지지분: 97.43㎡ (약 29.47평)

건물면적: 196.80㎡ (약 59.53평)

건물지분: 196.8㎡ (약 59.53평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

주위환경:

* 경기도 양주시 덕계동에 위치하며, 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 덕계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물구조:

* 본건이 속한 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물이며, 본건은 4층 403호입니다.

* 건물은 2021년 1월 12일에 사용 승인되었습니다.

* 외벽은 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 하이샤시 창호입니다.

* 건물 높이는 27.1m입니다.

이용상태:

* 현재 학원으로 이용 중입니다.

토지형상 및 이용상태:

* 토지는 평탄한 사다리형으로서 상업용 건물 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

* 동측으로 대로3류(폭 25m~30m), 서측으로 2차선 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역, 지구단위계획구역(회천지구), 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구(1단계) 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 등기부등본 상 말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을8)입니다.

등기부 요약:

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을8(근저당), 을10(근저당), 갑7(가압류), 갑8(가압류), 갑9(가압류), 압류(양주시), 을11(근저당공동담보목록), 갑11(가압류), 갑12(임의경매).

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권 총액: 3,509,171,252원

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 2,400,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 3월 16일

* 확정일자: 2023년 3월 16일

* 배당신고일자: 2025년 6월 2일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정 은 대항력이 없으나, 보증금 40,000,000원, 차임 2,400,000원, 전입/확정일자 2023.03.16, 배당신고일자 2025.06.02로 확인됩니다. 배당요구를 하였고 대항력이 없으므로 낙찰 후 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

* 본 물건은 지하철 1호선 덕계역 역세권에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주요 업종:

* 과거 학원, 스터디카페, 교회 등으로 이용된 기록이 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

상권 특징:

* 택지개발지구 내에 위치하여 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 역세권이라는 지리적 이점으로 유동인구 확보에 유리합니다.

1.4. 생활정보

교통:

* 지하철 1호선 덕계역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 및 경기 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

편의시설:

* 인근에 각종 금융기관, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 양주2동행정복센터가 가까이 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

교육시설:

* 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 연식 증가에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 공실 리스크: 상가 물건의 특성상 경기 변동, 상권 변화, 경쟁 심화 등에 따라 공실이 발생할 수 있으므로, 투자 시 예상 공실률을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 개발 변동성: 택지개발지구 내에 위치하여 향후 개발 계획에 따른 토지 이용 및 상권 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

물건 개요:

* 경기도 양주시 덕계동에 위치한 덕계역프라자 내 근린상가(4층 403호)로서, 지하철 1호선 덕계역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

* 철근콘크리트 구조의 건물로, 현재 학원으로 이용 중이며 비교적 최근에 사용 승인된 건물입니다.

권리 관계:

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건으로, 인수할 권리나 임차인의 보증금 부담이 없습니다.

투자 가치:

* 역세권의 풍부한 배후 수요와 편리한 교통 환경을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 상가 물건의 특성상 시장 상황 및 경쟁 환경을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 1호선 덕계역과의 직통 연결성 및 접근성이 뛰어나 잠재 고객 확보에 유리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 택지개발지구 내 거주민을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 높습니다.

* 권리관계의 명확성: 낙찰 후 인수할 권리가 전혀 없어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 학원뿐만 아니라 업종 전환을 통해 높은 수익률을 창출할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거:

* 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 610,000,000원을 기준으로 시장 가치, 유사 물건 거래 사례, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80%~110% 수준에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 경쟁 상황 및 물건의 구체적인 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 별도의 전문적인 시세 조사 및 수익률 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.