나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71946 [3] 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 3층 305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 1~4, 14] : 경기도 양주시 광사동 만송동 소재""양주2동행정복센터""남서측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

[기호 5~13] : 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선""덕계역""남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

[기호 1~4, 14] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.
[기호 5~13] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 ""덕계역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

[기호 1~4] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 8층 801호 외 3개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 페어그라스 전시창호 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.


[기호 5~13] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건내 3층 301호 외 8개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
재 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.

[기호 14] : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호로서,

외 벽 : 복합 판넬 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

[기호 1~4] : 학원 으로 이용중임
[기호 5~8] : 학원 으로 이용중임
[기호 9] : 스터디카페로 이용중임
[기호 10~12] : 교회로 이용중임
[기호 13] : 학원 으로 이용중임
[기호 14] : 학원 으로 이용중임

설비내역

[공통] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호 1~4] : 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 3~13] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 14] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

[기호 1~4] : 북서측 으로 8차선 포장도로, 남측으로 2차선 포장도로에 접함
[기호 3~13] : 동측 으로 광대로, 서측으로 2차선 포장도로에 접함.
[기호 14] : 남서측, 남동측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1~4] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

[기호 5~13] : 준주거지역 , 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

[기호 14] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 고유번호: 의정부지방법원 2025타경71946 (3)

* 소재지: 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 3층 305호 (경기도 양주시 회천중앙로 221)

* 용도: 근린상가 (제1, 2종 근린생활시설)

* 감정가: 346,000,000원

* 토지면적: 55.21㎡ (약 16.71평)

* 토지지분: 55.21㎡ (약 16.71평)

* 건물면적: 111.52㎡ (약 33.73평)

* 건물지분: 111.52㎡ (약 33.73평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협

* 특이사항: 공동담보 물건

* 건축물 정보: 총 33세대로 구성된 5층 건물 내 3층 305호, 철근콘크리트구조

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치하며, 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 1호선 덕계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 및 도로 상태:

토지는 평탄한 사다리형으로 상업용 건물 부지로 이용 중입니다. 동측으로는 대로3류(폭 25m~30m), 서측으로는 2차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

본 물건이 속한 지역은 준주거지역, 지구단위계획구역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따른 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)입니다.

* 인수되는 권리:

말소기준권리에 의해 소멸되는 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 전세권 등)를 제외하고 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임차인 현황을 면밀히 검토해야 합니다.

* 등기부채권 총액:

현재 등기부상 채권 총액은 약 3,859,171,252원입니다.

* 임차인 현황:

- 임차인: 연선자

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 배당 신고를 하였습니다.

- 임차인: 이원재

보증금: 40,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자(사업일자): 2025-03-04

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

위 임차인들의 대항력이 없는 것으로 보아, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경 및 업종:

본 물건이 위치한 양주시 덕계동은 아파트 단지가 밀집되어 있고, 지하철 1호선 덕계역을 중심으로 상업 시설이 발달해 있습니다. 주변 주위환경 분석에 따르면, 해당 물건지 인근에서 학원, 스터디카페, 교회 등 다양한 업종의 근린생활시설이 운영 중입니다. 이는 잠재적 임차 수요가 꾸준함을 시사합니다.

* 접근성 및 상권 특징:

덕계역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고, 대로변 및 이면 도로 모두 접근성이 좋습니다. 준주거지역 및 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성 또한 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

주변에 다수의 아파트 단지가 있어 주거 편의시설 이용이 용이하며, 근린생활시설 밀집 지역으로 쇼핑 및 식음료 시설 접근성이 양호합니다.

* 교육시설:

인근에 다수의 학교가 소재하여 지역 내 교육 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 시설 관련 추가 안내:

제공된 정보 및 일반적인 상권 분석 결과, 본 물건 주변에 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 시설에 대한 추가적인 정보 및 혐오시설 존재 여부는 현장 답사 또는 별도의 상세 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

두 명의 임차인이 존재하나, 모두 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 낙찰 후 명도 및 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 관련:

다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리에 따라 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 경매 결과 및 낙찰가율이 본 건의 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 양주시 덕계동의 역세권에 위치한 근린상가로, 지하철 1호선 덕계역 접근성이 우수하며 배후 수요가 풍부한 지역에 자리하고 있습니다. 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 인접해 있어 안정적인 상권 형성이 가능하며, 준주거지역 및 택지개발지구로서 향후 지역 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 권리관계는 다소 복잡하나 말소기준권리에 따라 대부분 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담은 적은 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 1호선 덕계역 도보 이용 가능한 거리로 높은 유동인구 확보 및 편리한 교통망을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 다수의 아파트 단지와 근린생활시설을 기반으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역 및 택지개발지구 지정으로 인한 향후 지역 개발 및 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 업종의 다양성: 학원, 스터디카페, 일반 상점 등 다양한 업종으로의 활용이 가능하여 임차인 모집이 용이할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 응찰자들의 전략 등에 따라 변동될 수 있습니다. 인수할 보증금이 없으므로 감정가(346,000,000원)를 기준으로, 일반적으로 시장 조사를 통해 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 결정됩니다. 철저한 시장 분석 및 임장 활동을 통해 본 물건의 적정 가치를 산정하시어 입찰에 참여하시기를 권장합니다. 참고로, 현 시점에서 합리적인 잠재 입찰가는 약 310,000,000원 ~ 345,000,000원 범위로 예상할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.