나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71946 [4] 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 1~4, 14] : 경기도 양주시 광사동 만송동 소재""양주2동행정복센터""남서측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

[기호 5~13] : 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선""덕계역""남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

[기호 1~4, 14] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.
[기호 5~13] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 ""덕계역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

[기호 1~4] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 8층 801호 외 3개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 페어그라스 전시창호 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.


[기호 5~13] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건내 3층 301호 외 8개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
재 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.

[기호 14] : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호로서,

외 벽 : 복합 판넬 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

[기호 1~4] : 학원 으로 이용중임
[기호 5~8] : 학원 으로 이용중임
[기호 9] : 스터디카페로 이용중임
[기호 10~12] : 교회로 이용중임
[기호 13] : 학원 으로 이용중임
[기호 14] : 학원 으로 이용중임

설비내역

[공통] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호 1~4] : 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 3~13] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 14] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

[기호 1~4] : 북서측 으로 8차선 포장도로, 남측으로 2차선 포장도로에 접함
[기호 3~13] : 동측 으로 광대로, 서측으로 2차선 포장도로에 접함.
[기호 14] : 남서측, 남동측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1~4] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

[기호 5~13] : 준주거지역 , 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

[기호 14] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71946 (4)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 710,000,000원

토지면적: 113.38㎡ (약 34.3평)

토지지분: 113.38㎡ (약 34.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 229.02㎡ (약 69.3평)

건물지분: 229.02㎡ (약 69.3평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

주위환경:

* [기호 1~4, 14]: 경기도 양주시 광사동 만송동 소재 "양주2동행정복센터" 남서측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

* [기호 5~13]: 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선 "덕계역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황:

* [기호 1~4, 14]: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* [기호 5~13]: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 "덕계역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

주변 시설:

* 지하철 1호선 덕계역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 인근에 근린생활시설, 아파트 단지, 학교, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* (추가 조사 필요) 반경 1km 내 대형마트, 병원, 관공서 등의 주요 편의시설 접근성을 확인하시기 바랍니다.

혐오시설:

* 현재 확인된 혐오시설은 없습니다. 단, 개인별 민감도에 따라 판단이 다를 수 있으므로, 최종 매입 결정 전 현장 방문 및 상세 조사를 권장합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

* 2021-06-29 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액: 2,730,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 없음)

등기사항 요약:

* 2021-03-19 소유권이전(신탁등기말소) (덕수디앤씨주식회사), 상태: 말소

* 2021-06-29 소유권이전(매매) (김미경), 상태: 말소

* 2021-06-29 근저당권 (이동훈, 채권금액: 221,000,000원), 상태: 말소

* 2024-03-07 가압류 (토스뱅크, 채권금액: 83,440,948원), 상태: 말소

* 2024-03-21 가압류 (경기신용보증재단, 채권금액: 47,904,000원), 상태: 말소

* 2024-05-22 가압류 (엔에이치농협캐피탈, 채권금액: 351,677,508원), 상태: 말소

* 2024-11-11 압류 (양주시), 상태: 말소

* 2024-11-29 근저당권 (최준택, 채권금액: 50,000,000원), 상태: 말소

* 2025-02-05 가압류 (신용보증기금, 채권금액: 25,148,796원), 상태: 말소

* 2025-03-27 임의경매개시결정 (농업협동조합자산관리회사, 채권금액: 3,912,020,443원), 상태: 말소, 사건참조: 의정부지방법원 2025타경71946

등기부채권 총액: 3,509,171,252원

임차인 현황:

* 임차인: 호 *(대표자화종성)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 배당신고일자: 2025-05-12

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 근린상가로, 지하철 1호선 덕계역 인근에 자리하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 해당 토지는 일반상업지역 및 준주거지역에 속해 있어(기호 14는 일반상업지역) 상업시설 운영에 적합한 입지입니다.

* 본건 건물(덕계역프라자)은 제2종근린생활시설로 허가받았으며, 현재 학원, 스터디카페, 교회 등으로 이용 중인 호실들이 있어 다양한 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

* 지하철 1호선 덕계역을 도보로 이용 가능하며, 인근 노선버스 정류장을 통해 시내외 접근성이 우수합니다.

* 차량으로도 본건까지 접근이 용이하며, 인접 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

편의시설:

* 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 주거 단지 및 학교가 인접해 있어 학원, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 가까운 거리에 공원이 있어 휴식 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 동일 채무에 묶인 다른 담보물의 경매 진행 현황 및 변제 상황에 따라 본건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다. (채권자 농업협동조합자산관리회사)

* 임차인 명도: 임차인(호산나교회)은 대항력이 없으나, 배당신고 내역이 존재하므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (보증금 30,000,000원, 차임 1,700,000원)

* 건물 층수 표기 상이 가능성: 제시된 감정평가요항표 상 '[기호 14] : ... 6층 건내 4층 401호' 와 건축물대장 정보 상 '총 5개 층' 간의 층수 표기 차이가 존재합니다. 이는 해당 건물의 특정 부분이나 기준에 따른 차이일 수 있으며, 실제 건물의 구조 및 층수 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 법규의 적용을 받습니다. 향후 개발 행위 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 근린상가로, 지하철 1호선 덕계역 역세권에 자리하여 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

* 주위 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있으며, 현재 학원, 교회 등으로 이용 중인 상태입니다.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되며, 임차인은 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 비교적 적습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 건물 층수 표기에 일부 차이가 있을 수 있다는 점은 추가 확인이 필요합니다.

* 전반적으로 양호한 입지와 비교적 명확한 권리 관계를 가진 상가 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 1호선 덕계역 인근의 탁월한 역세권 입지.

* 주변 아파트 단지 및 상가 밀집 지역에 따른 탄탄한 배후 수요.

* 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리관계가 명확함.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 리스크가 낮음.

* 일반상업지역 및 준주거지역 내 위치하여 상업용 부동산으로서의 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 710,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 실제 입찰가는 본건의 현황, 주변 시세, 경매 시장의 경쟁 상황, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 물건의 특성과 시장 상황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.