나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경71946 [2] 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

[기호 1~4, 14] : 경기도 양주시 광사동 만송동 소재""양주2동행정복센터""남서측 및 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

[기호 5~13] : 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선""덕계역""남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

[기호 1~4, 14] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.
[기호 5~13] : 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 ""덕계역'이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

[기호 1~4] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건내 8층 801호 외 3개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 페어그라스 전시창호 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.


[기호 5~13] : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 5층 건내 3층 301호 외 8개호로서,

외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등
재 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 하이샤시 창호 임.

[기호 14] : 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 6층 건내 4층 401호로서,

외 벽 : 복합 판넬 마감 등
내 벽 : 내부 인테리어 마감 등
창 호 : 샤시 창호 임.

이용상태

[기호 1~4] : 학원 으로 이용중임
[기호 5~8] : 학원 으로 이용중임
[기호 9] : 스터디카페로 이용중임
[기호 10~12] : 교회로 이용중임
[기호 13] : 학원 으로 이용중임
[기호 14] : 학원 으로 이용중임

설비내역

[공통] 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

[기호 1~4] : 평탄한 정방형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 3~13] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임
[기호 14] : 평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용건물 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

[기호 1~4] : 북서측 으로 8차선 포장도로, 남측으로 2차선 포장도로에 접함
[기호 3~13] : 동측 으로 광대로, 서측으로 2차선 포장도로에 접함.
[기호 14] : 남서측, 남동측으로 각각 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[기호 1~4] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(특수도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

[기호 5~13] : 준주거지역 , 지구단위계획구역(회천지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 균형발전정책과로 문의바람) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>

[기호 14] : 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

- .

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경71946 (2)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 883-2 덕계역프라자 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 1,145,000,000원

토지면적: 182.91㎡ (약 55.33평)

토지지분: 182.91㎡ (약 55.33평)

건물면적: 369.46㎡ (약 111.77평)

건물지분: 369.46㎡ (약 111.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동에 위치하며, 지하철 1호선 덕계역 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 있어 전반적인 주거 및 상업 환경이 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 1호선 덕계역이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로는 대로에, 서측으로는 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을6, 2,730,000,000원)입니다. 본건 경매개시결정은 2025년 3월 27일 농업협동조합자산관리회사에 의해 이루어졌습니다 (갑13, 3,912,020,443원). 등기부상 채권 총액은 3,859,171,252원입니다. 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 전세권 등 다수의 권리가 등기되어 있었으나, 대부분 말소 예정이거나 본 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 연선자

보증금: 350,000,000원

차임: 0원

배당신고일자: 2025-05-12

대항력: 없음

비고: 등기부상 전세권 설정(을10, 2024-12-03, 350,000,000원)으로 확인되며, 말소 예정 권리입니다.

* 임차인: 이원재

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2025-03-18

대항력: 없음

비고: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임차인 연선자의 경우 배당 신고가 되었으므로 배당 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 있습니다.

4. 상권분석

덕계역프라자 3층 301호는 지하철 1호선 덕계역 인근에 위치하여 역세권 상권의 이점을 가지고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 주거 밀집 지역으로 둘러싸여 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있으며, 본 건이 속한 건물 내에서도 학원, 스터디카페, 교회 등 다수의 업종이 운영되고 있어 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

덕계역을 중심으로 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 행정복지센터, 금융기관, 병원, 다양한 소매점 등이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 교육 및 문화시설

덕계초등학교, 덕계중학교 등 다수의 교육 시설이 인접해 있으며, 공원 등 휴식 공간도 마련되어 있습니다.

5.3. 교통 인프라

지하철 1호선 덕계역을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 양주 및 인근 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

5.4. 주변 환경 특이사항

본 건 주변으로 개발이 진행 중인 택지개발지구가 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 우려할 만한 혐오시설이나 기타 환경 저해 요인은 확인되지 않았습니다.

6. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 5층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 돌붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 내부 인테리어 마감, 창호는 하이샤시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다. 건물 전체 연면적은 4009.02㎡이며, 건폐율 59.97%, 용적률 249.79%입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 높은 채무 부담

채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어, 본 건이 공동담보로 묶여있는 점을 고려할 때 채무 구조가 복잡할 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 채권 정리에 영향을 줄 수 있습니다.

7.2. 임차인 관련 변수

임차인 연선자는 대항력이 없으나 전세권이 등기되어 있으며 배당 신고를 하였습니다. 배당 여부에 따라 낙찰 후 잔여 채무 발생 가능성을 검토해야 합니다.

7.3. 지역 개발 관련 규제

지구단위계획구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위 시 관련 법규 및 지구단위계획의 세부 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7.4. 공시와의 차이 및 기타

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었으나, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 임대 현황 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선 덕계역 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 안정적인 배후 수요와 함께 다양한 상업 업종이 입점 가능한 입지입니다. 권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다. 다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 덕계역 도보 거리의 편리한 교통 환경.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 등 주거 밀집 지역의 풍부한 고객층.

* 다양한 업종 가능성: 학원, 스터디카페, 상점 등 근린생활시설로서의 활용도 높음.

* 권리상 안전성: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담 없음.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 채권 총액이 높은 점을 감안하여 경쟁 입찰 현황 및 법원의 진행 경과를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 순수 권리관계 및 물건 가치에 집중하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.