나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경3082 [2] 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층패션관2층2213호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 서초구 양재동 소내 '양재 IC' 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반철골구조 철근콘크리트지붕 19층건 내 제1층 제리빙관1층145호, 제2층 제패션관2층2213호로서, (사용승인일 : 2005.02.23.) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 1), 2) 공히 판매 및 영업시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 스프링클러 설비, 냉난방설비, 승강기 설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로 판매및영업시설, 업무시설(사무소), 근린생활시설, 대규모점포(도매센타및대형점), 집배송시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 25m의 도로에 접하고, 남동측으로 양재대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역(양재택지), 도로(접합), 유통업무설비(2013-05-02)(저촉), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 허가대상: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토 지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025 .3.24.~2025.9.30.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)일련번호 1은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의한 구분소유권 상가로서 「집 합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조의2(상가건물의 구분소유)에서 정의하고 있는 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지 및 구분점포별로 부여된 건물번호표지가 되어있지 않음. 다만 대상물건 바닥에 타일 색깔 등으로 복도 등과 구분하는 경계가 존재하고 호수 표식이 되어있어 대상물건의 위치는 대략적으로 확인이 가능하나 인접 호수와 정확한 경계 는 구분되어 있지 않으므로, 경매 진행시 재확인 및 유의하시기 바람. (후첨 '사진용지' 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경3082 (2)

소재지: 서울특별시 서초구 양재동 215 하이브랜드 2층 패션관 2층 2213호

용도: 판매시설

감정가: 267,000,000원

토지면적: 13.75㎡ (약 4.16평)

건물면적: 38.44㎡ (약 11.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 서초구 양재동 소재 '양재 IC' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 상업 및 업무시설, 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 남서측으로는 노폭 약 25m의 도로에 접하고 있으며, 남동측으로는 양재대로와 연계되어 교통망이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 2006년 5월 11일 신한은행 근저당권(331,500,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 채권자는 신한은행이며, 2025년 9월 11일에 임의경매개시결정(182,453,088원)이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 331,500,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

구분소유 상가로서 경계가 명확하게 구분되지 않을 가능성이 있으므로, 경매 진행 시 재확인 및 유의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

양재동 일대는 상업 및 업무시설이 밀집한 지역으로, 현대자동차, 기아자동차 등 주요 기업들의 본사가 위치해 있어 배후수요가 풍부합니다. 또한, 하이브랜드 복합 쇼핑몰 내에 위치하여 관련 유동인구를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 복합 쇼핑몰 내 상업시설의 경우 공실이 발생하거나 어려움을 겪는 사례도 있어, 입점 브랜드 및 업종 구성, 주변 상권과의 연계성 등을 면밀히 파악해야 합니다. 양재 IC 인근으로 교통량이 많아 접근성은 우수하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

대상 물건 인근에는 대규모 상업 및 업무시설이 자리하고 있으며, 양재시민의숲 공원 등이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 주변에 다양한 근린생활시설과 편의시설이 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖춰진 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분소유 상가로서 경계가 명확하게 구분되지 않는 경우, 향후 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 경계 확인 및 재확인이 필요합니다.

* 건물 이용 상태가 '현황 공실'로, 즉시 수익 발생이 어렵거나 공실 관리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 유통업무설비(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일부 검색 결과에 따르면 하이브랜드 복합 쇼핑몰 내 상업시설의 공실률이 높다는 정보가 있어, 공실 리스크 관리가 중요합니다.

* 인근 지역에 '어르신 놀이터' 조성 사업이 진행되고 있어, 긍정적인 지역 환경 개선 효과를 기대할 수 있으나, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 서울 서초구 양재동의 우수한 입지에 위치한 판매시설로, 교통 접근성이 뛰어나며 주변 상업 및 업무시설 밀집 지역의 배후수요를 기대할 수 있습니다. 감정가는 2억 6천 7백만원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 4.16평, 11.63평입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 구분소유 상가의 경계 불분명 가능성과 현재 공실 상태, 토지이용계획상 제약 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 서초구 양재동이라는 지리적 이점과 양재 IC 인근의 우수한 교통망.

* 향후 상권 활성화 시 임대 수익 및 시세 차익 기대.

* 인수 보증금 부담 없음.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가는 267,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 일반적인 경매 낙찰률을 감안했을 때 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 213,600,000원 ~ 267,000,000원 사이에서 시세 및 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 advisable 합니다. (본 제안가는 참고용이며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.