나이스옥션 법원경매 인천 2024타경507687 [1] 인천광역시 부평구 부평동 756-142 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철1호선 "동수역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(동수역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건토지 남서측으로 로폭 약 8미터 내외, 남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<부평동 756-142>
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

<부평동 756-172>
준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층, 지상3층 건물로서,
(사용승인일: 1984.03.21)
외벽: 벽돌붙임 등 마감.
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

-기준시점 현재 건물전체 "공실" 상태임.
-일반건축물대장상 용도는 지1층(근린생활시설), 1층-2층(휴게음식점), 3층(주택)임.
-폐문부재로 내부확인은 못함.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록3은 근린생활시설 및 주택으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경507687 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 756-142

용도: 근린주택

감정가: 1,705,758,280원

토지면적: 384.00㎡ (약 116.16평)

건물면적: 475.17㎡ (약 143.84평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각, 목록3은 근린생활시설 및 주택으로 이용중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천지하철 1호선 "동수역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 동수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남서측으로 폭 약 8미터 내외, 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근 및 이용이 양호합니다.

2.4. 주변 시설 및 환경

인근에 동수역이 있어 지하철 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 가까이 위치하여 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

생활 편의시설로는 마트, 편의점, 다양한 식당 및 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다.

토지이용계획상 "상대보호구역"으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적인 요소가 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 경매 진행 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 가장 먼저 등기된 권리로서, 을2 근저당권 (중소기업은행, 2022-08-03, 금1,596,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 중 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서에 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 세부 내용이 없으므로 현재로서는 인수되는 권리가 없다고 가정합니다.

3.3. 등기부상 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,881,011,198원

건물 등기부채권 총액: 1,884,370,955원

두 합계 약 3,765,382,153원으로, 감정가 대비 높은 채무 총액을 나타냅니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수되는 보증금 합계는 0원이며 임대 관계는 미상입니다.

비록 현재 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있더라도, 임대 관계가 미상인 임차인이 존재하는 경우, 대항력 유무 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

토지는 준주거지역에 속하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물로서, 사용승인일은 1984년 3월 21일입니다.

일반건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설 및 주택으로 이용 중이며, 구체적으로 지하 1층은 근린생활시설, 1-2층은 휴게음식점, 3층은 주택으로 이용 중에 있습니다.

기준시점 현재 건물 전체는 공실 상태이며, 폐문부재로 내부 확인은 진행하지 못했습니다.

4.2. 주변 상권 및 실거래가 분석

본건이 위치한 부평동 일대는 주거와 상업 기능이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

제공된 주변 연립/다세대 주택 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 전용면적 38.94㎡ (약 11.78평), 7천만원 (우진그린빌)

* 2026년 7월 거래: 전용면적 49.26㎡ (약 14.90평), 2억 8천4백만원 (해피팰리스)

* 2026년 7월 거래: 전용면적 56.08㎡ (약 16.96평), 1억 2천3백만원 (신한)

상기 거래 사례들은 주로 다세대/연립주택의 개별 세대 거래로, 본건과 같은 근린주택 건물 전체의 가치를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다.

본건은 건물이 노후되었음에도 불구하고 (사용승인일: 1984.03.21) 총 면적이 넓고 근린생활시설 용도를 포함하고 있어, 개별 세대 주택과는 가격 산정 기준이 다릅니다.

건축물대장상 총 면적 475.17㎡, 토지 면적 384.00㎡ (약 116평) 규모의 근린주택임을 감안할 때, 제공된 개별 세대 실거래가와는 단순 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 병원, 은행, 마트, 다양한 식당 및 근린생활시설 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

부평동 소재 학교들이 인근에 위치하며, 특히 토지이용계획상 "상대보호구역"으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화 및 관리 상태

건물 사용승인일이 1984년으로 약 40년이 경과하여 전반적인 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

현재 건물 전체가 공실 상태이며, 내부 확인이 불가능하여 정확한 상태 파악에는 한계가 있습니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 채무 총액 규모는 시장의 부정적 심리에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임대 관계 및 보증금이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 인천광역시 부평구 부평동 756-142 근린주택은 인천지하철 1호선 동수역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 준주거지역으로 상업 및 주거 용도로 활용 가능한 장점을 가지고 있습니다.

주변 시세 정보를 통해 지역 내 부동산 수요를 파악할 수 있으나, 제공된 연립/다세대 주택 실거래가와 본건 근린주택은 건물의 용도, 규모, 연식 등에서 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

건물 노후화, 현재 공실 상태, 임대 관계 미상 등은 명도 및 향후 운영 시 고려해야 할 부분입니다.

유동화 물건이라는 점은 특수성을 부여하지만, 일반적으로 경매 절차에 큰 영향을 미치지는 않습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

인천지하철 1호선 동수역 인근으로 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 잠재적 가치가 높습니다.

8.2. 복합 용도 가능성

근린생활시설 및 주택으로 이용 가능한 건물로, 다양한 임대 수익 창출 및 활용 방안 모색이 가능합니다. 특히 1-2층의 근린생활시설은 지역 상권 활성화에 따라 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 재건축/리모델링 잠재력

건물 노후화는 단점이지만, 향후 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.4. 주변 개발 계획

인근 지역의 개발 계획이나 도시 정비 사업 진행 여부에 따라 미래 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,705,758,280원입니다.

주변 연립/다세대 주택의 개별 세대 실거래가 데이터와 본건 근린주택은 용도, 규모, 연식 등에서 차이가 크므로 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

건물이 노후되었으나, 역세권 입지 및 복합 용도 활용 가능성을 고려할 때, 적정 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 점을 추가로 고려해야 합니다.

* 향후 예상되는 리모델링 또는 재건축 비용.

* 공실 상태 해소 및 임대 수익 확보 방안.

* 인근 유사 근린주택의 실거래가 및 임대 시세 조사 (필요 시 추가 조사).

제공된 정보와 감정가를 바탕으로, 일반적인 경매 낙찰률 및 유사 물건 분석을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰 범위는 약 1,360,000,000원 ~ 1,530,000,000원 수준으로 제시합니다.

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 정밀 확인, 명도 가능성, 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.