나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [6] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
202호, 203호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용중인 “튼상가”임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (6)

소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 702,000,000원

토지면적: 95.00㎡ (약 28.7평)

건물면적: 191.07㎡ (약 57.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

건물명: 루미에르빌딩

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 있으며, 지하주차장 시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 노영진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-08-22

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 실제 인수되는 보증금 유무 및 명도 관련 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. 보증금이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2022-05-13)

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 (노영진)

* 주요 등기 내용:

* 소유권보존: 주식회사 루미에르 (2015-12-14)

* 근저당권: 국민은행 (2022-05-13, 말소기준)

* 근저당권: 국민은행 (2022-06-16, 말소)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-01-11, 말소)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-10-23)

* 총 등기부채권액: 6,670,400,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 인수 여부는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

* 건물 용도: 근린상가

* 주변 환경: 상가, 아파트, 학교 등이 혼재된 노선 상가지대로 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 건물 이용 현황: 본건 2층 202호는 203호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 "튼 상가"로 이용되고 있습니다. 건물 전체적으로는 소매점, 일반음식점, 의원, 노인복지시설, 휘트니스, 학원, 사무소 등 다양한 업종으로 복합 활용되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 주요 인접 시설: 광주공업고등학교가 인근에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보에 따르면 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상가지대 특성상 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 광주공업고등학교가 인근에 있어 교육 환경 관련 고려사항이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 노영진은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어 실제 명도 시 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 해당 부분에 대한 명확한 소명 및 확인이 필수적입니다.

* 통합 이용 상가: 202호와 203호가 벽체 구분 없이 통합 운영되고 있다는 점은 추후 원상복구 또는 분리 사용 시 예상치 못한 비용 발생이나 분쟁의 소지가 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 66억원을 초과하므로, 향후 추가적인 권리 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 지역 지구 지정: 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 노선 상가지대에 위치한 근린상가 건물입니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 미확인, 2개 호수의 통합 이용 등 명확한 확인이 필요한 요소들이 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 광주공업고등학교 인근 노선 상가지대로 배후 수요 확보가 가능합니다.

* 다양한 활용 가능성: 현재 복합 상가로 운영 중이므로, 업종 전환 및 임차인 모집에 유연성이 있습니다.

* 시세 차익 기대: 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원으로 산정되나, 임차인과의 명도 관련 예상 비용 및 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 702,000,000원을 기준으로 시장 조사, 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.