나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [7] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (7)

소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층204호

용도: 근린상가

감정가: 465,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

토지지분: 63㎡

건물면적: 126.68㎡ (약 38.32평)

건물지분: 126.68㎡

제시외면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상가, 아파트, 학교 등으로 형성된 노선상가지대로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건은 보통입니다. 본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 있으며, 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 국민은행 근저당(을3)입니다.

3.2. 권리 요약

등기부상 소유권보존, 근저당 2건, 가압류 1건, 임의경매 1건이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채무액은 6,670,400,000원입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020년 6월 18일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정 은 대항력이 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원인 점은 일반적이지 않으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 추가적으로 확인하는 것이 필요합니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 상가, 아파트, 학교 등이 혼재된 노선상가지대입니다.

4.2. 업종 분포

감정평가서 요약에 따르면, 주변 건물(루미에르빌딩 내 다른 호실 포함)은 소매점, 일반음식점, 의원, 노인복지시설(요양원), 휘트니스, 학원(필라테스), 사무소 등으로 다양하게 이용되고 있습니다. 이는 지역 주민을 기반으로 한 기본적인 상권이 형성되어 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

상가 밀집 지역으로 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 광주공업고등학교가 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 정 이 존재합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 채무 관련

총 채무액이 6,670,400,000원으로 감정가 465,000,000원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 채권 최고액이 높다는 점을 시사합니다.

6.3. 법적 제한

토지이용계획상 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 광주 북구 대로변에 위치하여 입지 및 접근성이 우수합니다.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 근린상가로서의 잠재력이 있습니다.

* 말소기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

8. 종합 의견

본건은 광주 북구의 간선도로변에 위치한 근린상가 건물로, 주변 상업 및 주거 단지와 학교 등으로 인해 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 권리 분석상 인수 부담이 적고 명도만 해결된다면 깔끔한 물건입니다. 다만, 높은 총 채무액과 대항력 있는 임차인의 존재는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 현재 시장 가치, 임대 수익률, 주변 시세 등 추가적인 시장 조사를 통해 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 산정이 어렵습니다. 감정가는 465,000,000원이며, 총 채무액은 6,670,400,000원에 달합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.