나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [5] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

-2025.12.05. 부동산현황조사보고서에 의하면 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (5)

* 소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층201호

* 건물용도: 근린상가

* 감정가: 491,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 면적 (제곱미터/평): 토지 67.00㎡ (약 20.27평), 건물 133.59㎡ (약 40.41평)

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (5)

* 소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 2층201호

* 건물용도: 근린상가

* 감정가: 491,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 면적 (제곱미터/평): 토지 67.00㎡ (약 20.27평), 건물 133.59㎡ (약 40.41평)

1.2. 특이사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

* 2025.12.05. 부동산현황조사보고서상 공실임 (주의: 보고서 작성일 2026.06.30 대비 현황조사일이 과거임)

2. 입지조건

* 주변 환경: 광주광역시 북구 오치동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 아파트, 학교 등이 혼재된 노선상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 접근성: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 양호합니다. 또한, 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 있으며 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 및 상대보호구역 (2012-08-01, 고려중·고등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황: 말소기준권리인 국민은행의 근저당권(2022.05.13. 접수, 금2,900,400,000원)을 기준으로 후순위 권리인 근저당, 가압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 총 채권액은 6,670,400,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 전입/사업자 등록일: 2021-01-14

* 확정일자: 2025-12-11 (주의: 사건번호 및 현황조사일 대비 미래 시점으로 오류 가능성 있음)

* 배당신고일자: 2025-12-23

* 대항력: 있음

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 비고: 제공된 정보상 대항력 있는 임차인이지만, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 권리분석 요약: 인수되는 보증금은 0원으로 산정됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 처리된 경위는 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 개요: 본건이 속한 "루미에르빌딩"은 철근콘크리트 구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물로, 외벽은 드라이비트, 강화유리, 복합판넬 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 화재탐지, 스프링클러, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 건물 이용 현황: 총 19개호로 구성되어 있으며, 소매점, 일반음식점(초밥), 의원, 노인복지시설(요양원), 피트니스, 학원(필라테스), 사무소 등으로 다양하게 이용 중입니다. 여러 호실이 통합되어(튼 상가) 운영되는 경우가 많습니다.

* 상권 특성: "광주공업고등학교" 인근의 노선상가지대로서, 상가, 아파트, 학교가 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 광주공업고등학교, 고려중학교, 고려고등학교 등 교육시설이 인근에 있으며, 다수의 상업시설이 밀집해 있습니다. 버스정류장 및 간선도로 접근성이 좋습니다.

* 지역 환경: 제3종일반주거지역으로 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역이며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 리스크: 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 인수 보증금은 0원으로 산정되어 있습니다. 보증금 100,000,000원의 권리 관계 및 0원 처리 이유에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 또한, 임차인의 확정일자(2025-12-11)가 미래 시점으로 표기된 점은 오류 가능성을 시사하며, 이를 반드시 검증해야 합니다.

* 공실 리스크: 2025.12.05. 부동산현황조사보고서상 공실로 확인되었으나, 보고서 작성일(2026.06.30) 기준으로 현 시점의 공실 여부 및 장기화 가능성을 재확인해야 합니다.

* 권리관계 복잡성: 총 등기부 채권액이 66억원을 초과하나, 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수되는 채무는 없습니다.

* 지역 규제: 상대보호구역, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등 건축 및 교육 관련 법규제 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 대로변에 위치한 근린상가 건물로, 교통 접근성이 양호하며 상업, 주거, 교육 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다수의 호실이 통합되어 다양한 업종으로 활용 가능한 점이 특징입니다. 권리상으로는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 채무는 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 권리 관계(인수 보증금 0원 처리 사유)와 2025.12.05.자 부동산현황조사 보고서 상의 공실 정보에 대한 현재 시점에서의 재확인이 반드시 필요합니다. 특히 임차인의 확정일자 관련 시간적 오류 가능성은 중점적으로 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 입지적 강점: 대로변에 위치하여 우수한 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다. 주변 상업 및 주거 지역으로 잠재적인 배후 수요가 있습니다.

* 건물 활용도: 개별 또는 통합 호실을 통해 다양한 업종 유치가 가능하며, 지역 생활 밀착형 시설로서의 잠재력을 가집니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 후 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 위험이 적습니다.

* 잠재적 가치 상승: 현재 공실 상태이므로 성공적인 임차인 유치 시 즉각적인 수익 창출이 가능하며, 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 경매물건은 인수 보증금이 0원으로 산정되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 권리 관계(보증금 100,000,000원) 및 0원 처리 이유에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. 또한, 2025.12.05.자 현황조사서 상의 공실 정보와 현재 시점의 공실 여부, 건물 상태에 대한 현장 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보의 시간적 오류 가능성(확정일자)도 고려해야 합니다.

* 권고 입찰가 범위: 상기 제반 사항을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 감정가 대비 70% ~ 85% 수준을 권고합니다. 이는 현장 확인 및 권리관계 재검토 결과를 바탕으로 조정될 수 있습니다.

* 따라서, 400,000,000원 ~ 470,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 정밀한 현장 조사 및 법률 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.