나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [3] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
104호, 105호 벽체 구분 없이 1개호로 이용중인 “튼상가”이고, 2025. 12. 05.자 부동산현황조사보고서에 의하면 현재 공실임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (3)

소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 1,480,000,000원

토지면적: 63.00㎡ (약 19.06평)

건물면적: 125.86㎡ (약 38.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각, 104호와 105호가 벽체 구분 없이 하나의 호로 이용 중인 “튼상가”이며, 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제104호임.

주위는 상가, 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됨.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물에 속함.

본건 토지는 유사 사다리 형태의 평지로 상업용 건부지로 이용 중임.

서측으로는 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 있으며, 지하 주차장 시설이 구비되어 있음.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 상대보호구역 등의 규제를 받고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 국민은행 근저당으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

주요 권리 내역은 다음과 같음:

* 소유권보존: 주식회사루미에르 (2015-12-14)

* 국민은행 근저당 (말소기준권리): 2,900,400,000원 (2022-05-13)

* 국민은행 근저당: 2,520,000,000원 (2022-06-16)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (말소): 1,250,000,000원 (2024-01-11)

* 국민은행 임의경매 (말소): 4,574,375,700원 (2025-10-23)

총 등기부채권액은 6,670,400,000원임.

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 상가, 아파트, 학교 등이 혼재된 노선 상가지대임.

루미에르빌딩 내에는 소매점, 일반음식점, 의원, 노인복지시설(요양원), 휘트니스, 학원, 사무소 등 다양한 업종이 입점해 있거나 있었음.

본건 104호와 105호는 벽체 구분 없이 '튼상가'로 이용 중으로, 이는 공간 활용에 있어 유연성을 제공할 수 있음.

주변에 광주공업고등학교가 위치하여 학생 및 교직원 유동인구의 잠재적 수요가 있을 수 있음.

별도의 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았음.

5. 생활정보

본건은 대로변에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 편임.

인근에 학교가 소재하며, 상업지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 일반적인 생활 및 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

채권 총액이 66억 7천만원에 달하여 감정가 14억 8천만원 대비 매우 높은 수준임. 이는 낙찰 후 채권 회수에 어려움이 있을 가능성을 시사함.

현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익을 기대하기 어려우며 공실 장기화 가능성이 있음.

104호와 105호가 '튼상가'로 이용 중이라는 점은 구조 변경 및 활용에 장점이 될 수도 있으나, 원상 복구 의무나 특정 업종 입점에 제약이 있을 수 있음.

집합건물의 특성상 관리비 미납, 공용 부분 하자에 대한 책임 등 추가적인 관리 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 광주 북구의 대로변에 위치한 근린상가로, 교통 여건 및 주변 환경은 양호한 편임. 다양한 업종의 상가들이 밀집한 지역에 소재하며, '튼상가'로서 활용 가능성이 있음. 그러나 현재 공실 상태이고, 채권 총액이 감정가에 비해 매우 높아 경매 진행 시 유의 깊은 분석이 필요함. 낙찰 후 임대 수익 창출 및 건물 관리에 대한 철저한 계획이 요구됨.

8. 투자 포인트

대로변 코너에 위치하여 가시성이 좋음.

'튼상가' 형태로 되어 있어 내부 구조 변경을 통한 다양한 용도 활용이 가능함.

인근 학교 및 상가, 아파트 단지의 배후 수요를 기대할 수 있음.

향후 지역 개발 또는 상권 활성화 시 가치 상승 잠재력이 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현황, 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 시장 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필요합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 및 채권 총액, 주변 시세 등을 고려한 신중한 입찰가 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.