나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [4] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
106호, 107호 벽체 구분 없이 1개호로 이용중인 “튼상가”임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 광주지방법원 2025타경6644 (4) 사건으로, 광주광역시 북구 오치동 723번지 루미에르빌딩 1층 106호에 소재한 근린상가입니다.

감정가는 1,449,000,000원이며, 토지 면적은 62.00㎡ (약 18.76평), 건물 면적은 124.31㎡ (약 37.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 국OOO이며, 공동담보, 위반건축물, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 있습니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 106호와 107호가 벽체 구분 없이 1개 호로 이용 중인 “튼 상가”임을 인지해야 합니다.

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 북구 매곡동에 위치하며, "광주공업고등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 상가, 아파트, 학교 등이 형성된 노선상가지대로서 제반 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

토지는 유사 사다리 형태의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 있으며, 지하 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 상대보호구역(고려중·고등학교)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 국민은행 근저당권(을3)으로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 채권 총액은 6,670,400,000원으로 파악됩니다.

등기부 요약에 따르면 소유권 보존은 주식회사 루미에르(2015-12-14)이며, 국민은행 근저당권, 서울보증보험주식회사 가압류 등이 존재했으나 모두 말소 예정입니다.

임의경매 개시 결정(2025타경6644)은 국민은행에 의해 2025년 10월 23일에 이루어졌습니다.

임차인 현황으로는 최대현 임차인이 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 및 확정일자 2021년 3월 29일, 배당신고일자 2025년 12월 8일입니다.

이 임차인은 대항력이 있으나, 권리분석상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 광주광역시 북구 오치동의 노선상가지대에 위치하고 있으며, 주변에 상가, 아파트 단지, 학교(광주공업고등학교) 등이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다.

건물 내에는 소매점, 일반음식점, 의원, 노인복지시설, 휘트니스, 학원, 사무소 등 다양한 업종이 입점해 있어 상권이 활성화된 지역입니다.

본 물건 호실(106호, 107호)은 두 개 호실이 터서 하나의 상가로 이용되고 있어, 넓은 면적을 활용한 업종에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에는 광주공업고등학교와 같은 교육시설이 인접해 있으며, 다수의 상가와 주거 단지가 형성되어 있어 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

교통망으로는 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 7차선 광대로와 접해 있어 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 2026년 5월 28일자 광주광역시 북구의 사실조회 회신에 따르면, 3,435,000원의 이행강제금이 부과되어 있으며, 시정명령 이행 시까지 계속 부과 및 행정처분이 진행될 예정이므로 관할 구청에 문의하여 정확한 현황을 파악해야 합니다.

최대현 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 명도 저항이나 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 실제 명도 관련 이슈는 발생 가능합니다.

다수의 근저당과 가압류, 임의경매 개시 결정 등 공동담보로 설정된 채권 총액이 상당하므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없더라도 채권 규모는 확인해야 합니다.

106호와 107호가 벽체 구분 없이 하나의 상가로 이용되고 있어, 향후 내부 구조 변경이나 용도 분할 시 별도의 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 건은 광주광역시 북구 오치동의 대로변에 위치한 상가 건물로, 접근성과 가시성이 우수하며 주변에 상가 및 주거, 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다.

다양한 업종의 시설이 주변에 있어 잠재적 수요가 기대됩니다.

다만, 위반건축물로 인한 이행강제금 부과 가능성, 대항력 있는 임차인 존재, 높은 채권 총액 등은 본 물건의 주요 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

106호와 107호가 통합된 상가라는 점은 면적 활용의 장점이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 대로변 코너에 가까운 위치로 뛰어난 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다.

활용성 높은 면적: 106호와 107호를 통합하여 넓은 면적의 상가로 활용 가능하며, 다양한 업종의 유치가 용이합니다.

주변 상권 잠재력: 학교 및 주거 단지 인근에 위치하여 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

따라서, 감정가 1,449,000,000원을 기준으로 하여, 주변 시세, 해당 부동산의 현장 가치, 향후 개발 가능성, 위반건축물 관련 이행강제금, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 심층적인 현장 조사, 부동산 시장 분석, 법원 매각 사례 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.