나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [12] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 6층601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
601호, 602호와 벽체 구분 없이 1개호로 이용중인 “튼상가”임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (12)

* 소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 6층601호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 819,000,000원

* 토지면적: 140.00㎡ (약 462.64평)

* 건물면적: 278.77㎡ (약 921.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국민은행 (국OOO)

2. 입지조건

* 주위환경: 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상가, 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물로, 외벽은 드라이비트, 강화유리, 복합판넬 등으로 마감되었습니다. 내벽은 석재타일, 벽지, 개별인테리어 등으로 마감되었으며, 노출 부분은 강화유리 및 석재장호 등으로 마감되었습니다.

* 토지 이용 및 형태: 토지는 유사 사다리 형태의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(고려중·고등학교) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 5월 13일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 총 6,670,400,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 인수되는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사 루미에르 (2015-12-14)

* 근저당권: 국민은행 (2022-05-13, 2,900,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 국민은행 (2022-06-16, 2,520,000,000원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-01-11, 1,250,000,000원)

* 임의경매: 국민은행 (2025-10-23, 4,574,375,700원) - 본 경매개시결정

4. 상권분석

* 주변 상업 환경: 본 건물은 상가, 아파트, 학교 등이 혼재된 노선 상가지대에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 비교적 안정적입니다.

* 건물 내 업종 구성: 감정평가서상 건물 내 다른 호수들은 소매점, 일반음식점, 의원, 노인복지시설, 휘트니스, 학원, 사무소 등 다양한 업종으로 이용되고 있습니다.

* 본 물건(601호)의 특징: 본건 601호는 602호와 벽체 구분 없이 하나의 '튼상가'로 이용 중이라는 특이사항이 있습니다.

5. 생활정보

* 인근 주요 시설: 광주공업고등학교가 북동측 인근에 소재하며, 주변으로 아파트 단지 및 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 교통 및 편의시설: 서측 대로변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차 시설: 건물 내 지하주차장 시설이 갖추어져 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 이용 형태: 601호와 602호가 벽체 구분 없이 1개호로 이용 중인 '튼상가'라는 점은 실제 이용 상태와 공부상 내용 간 차이가 있을 수 있으며, 구분 사용 시 별도의 공사나 계약이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 상당히 높은 수준으로, 경매 유찰 가능성 또는 유찰 시 추가적인 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 정보의 한계: 감정평가서 요약본에 6층 601호 자체의 구체적인 이용 현황이나 업종에 대한 상세 설명이 부족한 부분이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구의 상업지역 내 대로변에 위치한 근린상가로, 우수한 접근성과 주변 편의시설 접근성이 장점입니다. 광주공업고등학교 인근에 위치하여 잠재적인 수요층 확보가 가능합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수되는 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 601호와 602호가 구분 없이 하나의 '튼상가'로 이용 중이라는 점과 임대차 관계가 미상이라는 점은 실제 활용 및 명도 시 주의가 필요합니다. 채권 총액이 높은 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 상업지역 내 대로변이라는 점에서 꾸준한 수요와 안정적인 상권 유지가 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 7차선 대로변에 위치하며, 지하주차장 확보로 차량 이용이 편리합니다.

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 인수할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 819,000,000원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 실제 점유 관계, 물건 상태, 공실 여부, 인근 상권 시세 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 또한, 예상 명도 비용, 수리 비용, 향후 예상 임대수익 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성을 고려하여 최초 감정가 대비 적정 낙찰가율을 판단하는 것이 중요합니다.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.