나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [11] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

2025.12.05. 부동산현황조사보고서에 의하면 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (11)

소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 5층502호

용도: 근린상가

감정가: 429,000,000원

토지면적: 73.00㎡ (약 22.08평)

토지지분: 73㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 145.97㎡ (약 44.15평)

건물지분: 145.97㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 2025.12.05. 부동산 현황조사보고서에 의하면 공실임.

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 5층 502호입니다.

주위는 상가, 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조

본건이 속한 루미에르빌딩은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 1층 ~ 지상 6층 건물입니다.

외벽은 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등 마감되었으며, 내벽은 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감되었습니다.

* 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하고 있으며, 지하 주차장 시설이 갖추어져 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)에 해당합니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역(고려중·고등학교) 등 법적 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 05월 13일 접수된 국민은행 근저당권(을3)입니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 6,670,400,000원입니다. (근저당 2건, 가압류 1건, 임의경매 1건)

* 채권자

본건 경매 신청 채권자는 국민은행(국OOO)입니다.

* 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

2. 상권분석

* 건물 정보

건물명: 루미에르빌딩

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 6층

* 본건(5층 502호) 관련 상세 이용 현황

본건이 위치한 5층에는 학원(필라테스), 사무소, 사무소/학원 등이 복합적으로 이용되는 것으로 파악됩니다.

다만, 본건 502호의 정확한 업종은 명시되지 않았습니다.

* 전체 건물 이용 현황 (참고용)

- 1층: 소매점 (1-2호, 4-5호 통합), 일반음식점(초밥, 6-7호 통합)

- 2층: 의원 (8호, 9-10호 통합, 11호)

- 3층: 노인복지시설(요양원, 12호)

- 4층: 의원(휘트니스, 13-15호 통합)

- 5층: 학원(필라테스, 16호), 사무소(17호), 사무소/학원(18-19호 통합)

1.4. 생활정보

2. 생활정보

* 주변 환경

본 물건은 광주공업고등학교 인근에 위치하며, 상업시설, 주거시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

* 편의시설

주변 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

* 공실 위험

2025년 12월 5일 부동산 현황조사 보고서에 따르면 본건은 현재 공실 상태입니다. 임대차 관계가 확인되지 않아 공실 장기화 가능성을 검토해야 합니다.

* 채무 총액

총 채무 금액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 채무 불이행으로 인한 경매 절차 진행에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 법적 제한

토지이용계획 상 상대보호구역 등 교육환경과 관련된 법적 제한 사항이 있어, 향후 건물 사용 및 건축 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 오치동의 대로변에 위치한 근린상가 빌딩 내 상가입니다.

광주공업고등학교 인근으로 교통 접근성이 우수하며, 주변 지역은 상업 및 주거, 교육 시설이 혼재되어 있어 잠재적인 수요가 있습니다.

현재 공실 상태라는 점과 등기부상 높은 채무 총액은 고려해야 할 사항이나, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매 절차상 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 대로변에 위치하여 가시성이 좋고 차량 접근성이 뛰어납니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서 학원, 병원, 사무실, 소매점 등 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 공실 해소 시 임대 수익 기대: 현재 공실 상태이나, 안정적인 상권이 형성될 경우 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없는 건이므로, 감정가 429,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 유사 물건의 최근 거래 사례, 주변 시세, 건물의 실제 상태, 향후 공실 해소 가능성 및 임대 수익률, 그리고 경쟁자의 예상 입찰가 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 상세한 시장 조사를 거치지 않았으므로, 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 별도의 심층적인 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.