나이스옥션 법원경매 광주 2025타경6644 [2] 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 매곡동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치하는 구분건물 "루미에르빌딩" 제1층 제101호 외 18개호로서 주위는 상가 및 아파트, 학교 등으로 형성된 노선 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1(가)~19(머)는 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층~지상6층 건물 내, 제1층 제101호 외 18개호로서, ·외벽 : 드라이비트, 강화유리 및 복합판넬 등의 마감. ·내벽 : 석재타일 및 벽지, 개별인테리어 등 마감. ·노출 : 강화유리 및 석재장호 등 마감.

이용상태

본건 기호1(가),2(나)는 소매점임.(기호 1~2는 튼 상가) 본건 기호3(다)는 소매점임. 본건 기호4(라),5(마)는 소매점임.(기호 4~5는 튼 상가) 본건 기호6(바),7(사)는 일반음식점(초밥)으로 이용중임.(기호 6~7은 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호8(아)는 의원임. 본건 기호9(자),10(차)는 의원임.(기호 9~10은 튼 상가) 본건 기호 11(카)는 의원임. 본건 기호12(타)는 노인복지시설(요양원)으로 이용중임. 본건 기호13(파)~15(거)는 의원(휘트니스)으로 이용중임.(기호 13~15는 일체로 이용 중인 튼 상가) 본건 기호16(너)는 학원(필라테스)으로 이용중임. 본건 기호17(더)는 사무소임. 본건 기호18(러)는 사무소,19(머)는 학원임.(기호 18~19는 튼 상가) *기호 1~2, 4~5, 6~7, 9~10, 13~15, 18~19는 튼 상가임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수설비, 화재탐지설비, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35미터 내외의 7차선 광대로에 접하며, 지하주차장시설이 갖추어져있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 , 시가지경관지구 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2012-08-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(고려중·고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

2025.12.05. 부동산현황조사보고서에 의하면 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경6644 (2)

* 소재지: 광주광역시 북구 오치동 723 루미에르빌딩 1층 103호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 829,000,000원

* 토지 면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

* 토지 지분: 36㎡ (약 10.89평)

* 건물 면적: 70.18㎡ (약 21.23평)

* 건물 지분: 70.18㎡ (약 21.23평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 2025.12.05. 부동산 현황 조사 보고서 상 공실 확인.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 오치동 소재 "광주공업고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 상가, 아파트, 학교 등이 형성된 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 간선도로와 인접해 있어 광역적인 접근성도 양호한 편입니다.

* 건물 및 토지 상태

본건은 루미에르빌딩 1층 103호로, 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물입니다. 외벽은 드라이비트, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 석재 타일, 벽지 등으로 마감되었습니다. 토지는 유사 사다리 형태의 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

서측으로 폭 약 35미터의 7차선 광대로에 접해 있으며, 지하 주차장 시설을 갖추고 있어 차량 이용자에게 편리함을 제공합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구에 해당하며, 대로 1류(폭 35m~40m)에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역 및 상대보호구역(고려중·고등학교)으로 지정되어 있어 건축 및 특정 업종 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 5월 13일 접수된 국민은행의 근저당권(을3)입니다.

* 등기부 현황

* 소유권 보존: 주식회사 루미에르 (2015.12.14)

* 근저당권: 국민은행 (2022.05.13, 29억 4백만원) - 말소기준권리

* 근저당권: 국민은행 (2022.06.16, 25억 2천만원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024.01.11, 12억 5천만원)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025.10.23, 45억 7천4백37만5천7백원) - 본건 경매 신청 채권

* 권리 총액

등기부상 채권 총액은 약 66억 7천만원에 달하여, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을3, 을5, 갑2, 갑3)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황

* 본건은 인수되는 임차인 보증금이 0원으로 조사되었습니다.

* 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

* (주의사항) 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 건물 구성

본건이 소재한 루미에르빌딩은 지하 1층부터 지상 6층까지 다양한 호실로 구성되어 있습니다.

* 업종 분포

건물 내외의 이용 현황을 종합해 볼 때, 본건 주변으로는 소매점, 일반 음식점(초밥), 의원, 노인복지시설(요양원), 휘트니스, 학원(필라테스), 사무소 등 매우 다양한 업종이 혼재되어 있습니다. 이는 해당 건물이 집객력이 있는 상가 건물임을 시사합니다.

* 본건(103호) 용도

구체적인 본건(103호)의 이용 상태 정보는 직접 제공되지 않았으나, 인접 호실들을 고려할 때 소매점, 사무실, 학원 등 다용도로 활용 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 상권 특성

광주공업고등학교 인근의 노선상가지대로, 배후 주거 단지 및 학교를 중심으로 한 소비 수요가 형성되어 있습니다. 대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나며, 유동인구 및 차량 통행량이 많은 편입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설

인근에 광주공업고등학교를 비롯한 교육 시설이 있으며, 상가와 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변에는 별도의 혐오시설이 확인되지 않습니다.

* 편의 시설

반경 내에 다양한 편의시설(병원, 학원, 식당, 금융기관 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성

서측의 35미터 광대로에 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액

총 등기부채권액이 약 66억 7천만원으로, 본 건의 감정가(8억 2천9백만원)를 훨씬 상회합니다. 이는 낙찰 후에도 복잡한 법적 절차가 발생할 가능성이 있음을 시사하며, 유찰 가능성이 높습니다.

* 공실 위험

2025년 12월 5일자 부동산 현황 조사 보고서에 따르면 본건은 현재 공실 상태입니다. 향후 임차인을 확보하기까지 공실 위험에 따른 공실 수수료 및 관리비 부담이 발생할 수 있습니다.

* 지역 제한

본건은 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(고려중·고등학교) 등에 해당합니다. 이는 신축, 증축, 용도 변경 또는 특정 업종 허가 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후도 및 유지보수

건물의 건축 연도 정보는 직접 제공되지 않았으나, 2015년 보존등기된 건물임을 감안할 때, 향후 건물 유지보수에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 대로변에 위치한 루미에르빌딩 내 상가 물건으로, 입지적 강점은 분명히 가지고 있습니다. 광주공업고등학교 인근의 상업 밀집 지역에 속해 있으며, 교통 접근성 또한 우수합니다. 건물 자체도 다양한 업종이 입점 가능한 복합 상가로 보입니다.

그러나 가장 큰 우려 사항은 약 66억 7천만원에 달하는 높은 채권 총액입니다. 이는 감정가를 훨씬 초과하는 금액으로, 본 건의 낙찰 가능성 및 낙찰 가격에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 현재 공실 상태라는 점도 잠재적 투자자에게는 부담으로 작용할 수 있습니다.

권리 분석상으로는 인수되는 권리가 없어 깨끗한 권리 상태를 기대할 수 있으나, 높은 채권 총액으로 인해 재매각 가능성을 배제할 수 없습니다. 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 공실 해소 및 건물 활용 방안에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대로변 코너 인접 위치로 뛰어난 가시성 확보.

* 주변 학교 및 배후 주거 단지의 안정적인 수요 기반.

* 건물 내 다양한 업종 입점으로 인한 집객 효과 기대.

* 지하 주차장 시설 완비로 차량 이용 편의성 증대.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 명확한 권리 관계 형성 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 8억 2,900만원입니다. 하지만, 약 66억 7천만원에 달하는 높은 채권 총액과 현재 공실 상태임을 감안할 때, 최초 입찰 시에는 유찰될 가능성이 높습니다.

일반적으로 높은 채권 총액과 공실 물건의 경우, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 시장 상황, 유찰 횟수에 따른 최저 매각 가격 하락 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

수익성보다는 시세 차익 또는 실거주 목적이라면, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 잠정적인 추정치이며, 실제 입찰가는 본건의 특성과 경쟁 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

따라서, 본건의 잠재적 가치와 리스크 요인을 충분히 분석한 후, 신중한 금액 산정을 통해 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.

예상 범위: 5억 8,000만 원 ~ 6억 6,000만 원 (보수적인 추정치)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.