나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52476 [2] 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 108동 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 소호동 디오션호텔 남서측 인근에 위치하고, 주위는 해안변 개발예정지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 103호, 102호로서, 외벽은 드라이비트, 일부 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 칼라 래핑 PVC샷시 이중창이고, 바닥은 강마루, 타일 등임.

이용상태

기호1,2 공히 연립주택이고, 내부 배치는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 위생설비, 승강기설비 등 구비하고 제반 설비의 하자 여부에 유의 요합니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형, 완경사지이고, 연립주택 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 대로에 접하고, 단지 내 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 대로3류(폭 25m~30m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 공실이고, 정황으로 보아 미분양 주택으로 보이므로, 제반 옵션 구비 정도 및 시공상의 하자에 유의 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52476 (2)

소재지: 전라남도 여수시 소호동 1232 여수금호어울림오션테라스 108동 1층102호

용도: 연립주택

감정가: 361,000,000원

토지면적: 97.08㎡ (약 29.37평)

토지지분: 97.0787㎡ (약 29.37평)

건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9805㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 전라남도 여수시 소호동 디오션호텔 남서측 인근에 위치하며, 주위는 해안변 개발예정지대로서 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 무난하여 도로교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 토지현황

대지권의 목적인 토지는 부정형의 완경사지로 연립주택 용지로 이용 중이며, 대로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다. 단지 내 출입도로 상태 또한 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m 및 500m), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 29일 접수된 김우성 채권자의 강제경매개시결정(2025타경52476)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 케이비부동산신탁주식회사 명의의 소유권보존신탁(갑1), 금호건설 명의의 가압류(갑3) 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

자료상 '별도등기'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 인수 여부는 추가적인 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 거래 사례 분석

주변 유사 연립주택 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 25일 거래된 썬우주빌(97.11㎡, 약 29.38평)이 115,000,000원에 거래되었으며, 2026년 5월 5일 거래된 금호렉스빌(147.7㎡, 약 44.68평)은 200,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 건물면적(84.98㎡, 약 25.71평)을 고려할 때, 현재 시세는 약 100,000,000원에서 115,000,000원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 단지/건물 특징

본 물건은 여수금호어울림오션테라스 단지 내에 위치하며, 건설 연도가 2023년 6월로 비교적 신축에 속합니다. 그러나 현재 미분양 공실 상태로, 제반 옵션 구비 정도 및 시공상의 하자에 유의할 필요가 있습니다.

4.3. 지역 개발 가능성

물건지가 위치한 소호동은 해안변 개발예정지대로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 환경

소호동은 바다와 인접해 있어 아름다운 해안 경관을 즐길 수 있으며, 여수소호 요트장, 소호항 등 해양 레저 시설이 있습니다. 또한, 간선도로 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 편의점, 식자재마트, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 소호 연안 물양장에 폐어구 및 쓰레기 투기 문제가 지적된 사례가 있습니다. 이 외에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 물건지 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 소라면 지역에서 대로변에 장지가 조성된 사례가 있어, 지역 특성에 따른 잠재적 민원 발생 가능성을 고려할 필요는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가는 361,000,000원이지만, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 시세는 약 100,000,000원에서 115,000,000원으로 추정되어 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 감정가 고평가 또는 시장 상황 변화 가능성을 시사합니다.

6.2. 별도등기 존재 가능성

등기부등본에 '별도등기' 표기가 있어, 해당 등기의 구체적인 내용과 낙찰자가 인수해야 하는 권리인지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 미분양/공실로 인한 하자 및 옵션 미비 가능성

본 건이 미분양 공실 상태이므로, 하자 보수, 옵션 미비, 또는 추가적인 마감 공사 등이 필요할 수 있습니다. 이는 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 개발 계획의 불확실성

해안변 개발예정지대에 위치하여 개발 기대감이 있으나, 개발 계획의 지연 또는 변경 가능성 또한 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 여수시 소호동의 해안변 개발예정지대에 위치한 비교적 신축 연립주택으로, 주변 편의시설이 잘 갖추어져 있고 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 장점이 있습니다. 그러나 감정가와 현재 시세 간의 큰 차이, '별도등기'의 존재 가능성, 미분양 공실로 인한 잠재적 하자 문제 등은 신중한 접근을 요구합니다. 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담은 크지 않은 것으로 보이나, '별도등기' 관련 사항은 반드시 소명해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해안변 개발예정지대에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높음.

* 주변에 해양 레저 시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호함.

* 감정가 대비 현재 시세가 현저히 낮아, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(썬우주빌 97.11㎡, 115,000,000원)를 바탕으로 본 건의 면적(84.98㎡)과 잠재적 리스크(별도등기, 하자 등)를 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 약 100,000,000원에서 115,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가(361,000,000원)는 현재 시세와 큰 괴리가 있으므로, 입찰 시에는 시장 가치를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크와 함께, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(수리, 옵션 완비 등)을 고려하여 105,000,000원 을 예상 입찰가로 제시하며, 실제 입찰가는 본건의 권리관계 명확화 및 현장 조사를 통한 하자 여부 확인 후 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.