나이스옥션 법원경매 공주 2025타경29 [2] 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 ""공주경찰서"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 및 평지붕 5층 중 제2층 제202호 외 4개호로서,
- 외벽: 치장벽돌 마감 및 징크판넬 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등,
- 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약 6~7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 하수처리구역{하수도법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 내부 상황 등을 고려하여 평가하였는 바, 참고 바람.
- 본건 건물 옥탑 누다락에는 각호별로 구획된 창고용도의 공간이 소재하오니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 공주지원 2025타경29 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OOOOO

1.2. 소재지 및 물건 정보

소재지: 충청남도 공주시 웅진동 610-62 주건축물 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

토지지분: 53.6413㎡ (약 16.23평)

건물면적(전용면적): 70.38㎡ (약 21.30평)

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.5. 건축물 정보

주구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 중 4층

지붕: 경사지붕 및 평지붕

내/외벽: 치장벽돌 마감 및 징크판넬 등 마감, 벽지 및 일부 타일마감 등

창호: 새시창

1.6. 이용 상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물 옥탑 누다락에는 각 호별로 구획된 창고용도의 공간이 소재하는 것으로 확인됩니다.

1.7. 설비 내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 공주시 웅진동 소재 "공주경찰서" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택, 자연림 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측으로 로폭 약 6~7미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구기타(최고고도지구 해제지구), 자연경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022-12-19 접수된 황진표 근저당권 (을1)

말소 예정 권리: 등기부채권 총액 115,000,000원 (근저당 65,000,000원, 가압류 50,000,000원) 및 본건 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

신탁등기 말소 기록이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 배복희

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-07-18

확정일자: 2022-07-11

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 주의사항 및 특이사항

* 본건은 중복사건으로, 2026타경20139 (배복희 신청 강제경매)가 별도로 진행 중입니다.

* 대항력 있는 임차인 배복희 씨가 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있음을 의미할 수 있습니다. 그러나 실제 배당 상황에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 있으므로, 법원 배당표를 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계는 미상이며, 현장 방문 시 폐문부재로 내부 이용상태를 확인하지 못하였습니다. 이는 실제 물건 상태와 다를 수 있으며, 수리 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역이며, 근린생활시설 및 자연림도 분포하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 비교

최근 주변 다세대/연립주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 덕수빌리지 102동 (2004년식, 전용 76.27㎡, 3층): 2024년 5월 8,000만원

* 덕수빌리지 103동 (2004년식, 전용 76.27㎡, 4층): 2025년 11월 8,000만원

* 삼손빌라 (2000년식, 전용 84.8176㎡, 3층): 2026년 3월 12,000만원

본건은 전용면적 70.38㎡ (약 21.30평)으로, 위 사례들과 유사하거나 약간 작은 면적입니다.

평당 시세를 고려할 때, 본건의 추정 시세는 약 7,400만원에서 9,950만원 범위로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 공주경찰서가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량으로 접근 가능하며, 대중교통 이용도 불편함이 없는 수준입니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 환경이며, 자연림이 인접해 있어 쾌적성을 더할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담 가능성: 배복희 임차인의 보증금 1.8억원이 '인수 보증금 0원'으로 표기되었으나, 최종 배당 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

* 물건 상태 미확인: 임대 관계 미상 및 현장 조사 불가로 내부 상태를 직접 확인하지 못해, 수리 비용 등 예상치 못한 추가 지출이 발생할 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간의 괴리: 본건의 감정가 2억 1,500만원은 주변 실거래가 분석 결과(약 7,400만~9,950만원)에 비해 현저히 높은 수준입니다. 감정가의 적정성에 대한 재검토가 필요합니다.

* 중복사건 존재: 임차인이 신청한 추가 경매로 인해 배당 및 절차 진행에 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 웅진동에 위치한 다세대주택 4층 402호로, 감정가는 2억 1,500만원입니다. 주변은 주거 및 근린생활시설, 자연림이 혼재되어 있으며 교통 및 생활 여건은 보통 수준입니다.

가장 중요한 쟁점은 대항력 있는 임차인 배복희 씨의 보증금 1.8억원입니다. '인수 보증금 0원' 표기에도 불구하고, 실제 배당 상황을 면밀히 확인하여 보증금 인수 여부를 파악하는 것이 필수적입니다. 더불어, 감정가와 최근 실거래가 사이에 큰 차이가 존재하므로, 입찰 전 감정가의 타당성을 재검토하고 물건의 실제 상태를 파악하는 것이 중요합니다. 중복 사건의 존재 또한 변수로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 명확하게 해결된다면, 시세 대비 저평가된 낙찰 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 건물 옥탑 누다락의 창고 공간 활용 가능성이 있습니다.

* 공주 지역의 잠재적인 부동산 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대/연립주택 실거래가는 약 7,400만원에서 9,950만원 수준으로 파악됩니다.

이는 본건 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로, 감정가가 현재 시세를 제대로 반영하지 못했을 가능성이 높습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 배복희 씨의 보증금 180,000,000원입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 법원의 배당 절차에 따라 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 리스크가 상존합니다.

만약 임차인 보증금을 인수하지 않는다고 가정할 경우(배당으로 전액 회수 시), 현재 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 시세 범위: 7,400만원 ~ 9,950만원

보수적인 관점에서, 시세 범위를 상회하는 감정가를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 권장 입찰가 범위: 80,000,000원 ~ 100,000,000원

본 제안 가격은 임차인 보증금 인수 부담이 없을 경우를 가정한 것이며, 실제 입찰 시에는 배당표 확인, 물건 현황 조사, 법원 현장 조사 등을 통해 최종 판단을 내려야 합니다. 감정가와 시세 간의 큰 괴리로 인해 신중한 접근이 요구됩니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.