나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [13] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (13)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.13㎡ (약 5.79평)

토지지분: 19.131㎡ (약 5.79평)

건물면적 (전용면적): 25.84㎡ (약 7.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 엘이즈 지102

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 지상 5층

해당층: 4층 403호

준공일자: 2020년 (사용승인일: 2021년 2월 8일)

건축물 연면적: 594.08㎡ (약 179.70평)

대지권 비율: 59.75% (토지면적 324㎡, 약 97.90평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산지하철 2호선 수영역이 인근에 있어 교통이 우수합니다. 본건 서측으로는 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 집합건물 등기부상 소유권보존(주식회사제이엘컴퍼니, 2021-03-03) 이후 근저당권(주식회사더베스트파트너스대부, 2021-03-03, 말소기준권리)이 설정되었으며, 이후 주택임차권(우선주, 2023-06-08, 말소) 및 임의경매(부산시중앙신용협동조합, 2025-05-13, 말소) 등이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 1,987,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 우선주 (우 )

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-04

* 확정일자: 2021-05-04

* 배당신고일자: 2023-06-08

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (주식회사더베스트파트너스대부, 2021-03-03)

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 광안동 일대는 중소규모 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 상권입니다. 수영역 인근으로 유동인구가 있으며, 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 주변 상업 시설

주변에 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 발달해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 시설

본건 서측 인근에 수영초등학교가 소재하고 있습니다.

5.3. 교통 편의

부산지하철 2호선 수영역 및 인근 버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 채무 총액이 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 우선주(우 )는 대항력이 없다고 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

없음.

6.3. 혐오시설 유무

주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 엘이즈 지102 다세대주택으로, 수영역 초역세권은 아니지만 도보권 내에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리합니다. 신축(2020년 준공) 건물로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 채권 총액이 높은 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로 건물 상태 양호 예상

* 수영역 인근의 우수한 교통 여건

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 층수의 다세대주택 매매가가 248,000,000원에서 263,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 204,000,000원으로 시세보다 낮게 책정된 점을 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 보수적으로 시세의 약 90% 수준인 230,000,000원을 예상 입찰가로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.