나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [18] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (18)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층504호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 1억 6,600만 원

* 토지면적: 15.61㎡ (약 4.72평)

* 건물면적: 21.08㎡ (약 6.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부산시중앙신용협동조합 (등기부상 임의경매 개시결정 채권자)

* 특이사항: 공동담보, 공부상 공동주택(다세대주택)

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 총 5층 건물 중 5층

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치

* 주변 환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 주거 밀집 지역

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함

* 도로: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접해 있음

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있음

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 3월 3일 접수된 주식회사더베스트파트너스대부의 근저당권(을1)이 말소기준권리임

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사더베스트파트너스대부 근저당권 (을1)

* 부산시중앙신용협동조합 임의경매 (갑3)

* 부산시중앙신용협동조합 1번 근저당권부 채권근질권 설정 (을1-2)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수되는 임차보증금: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

* 임차인 현황: 임대 관계 미상임. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 등기부채권 총액: 18억 3,700만 원

1.3. 상권분석

* 감정평가액: 1억 6,600만 원

* 최근 시세 분석 (광안동 일대 다세대주택 사례):

* 2026년 7월 4일 거래된 명성마이빌(17.38㎡)은 2억 5,000만 원에 거래되었습니다. (㎡당 약 1,438만 원)

* 2026년 7월 2일 거래된 다온(25.25㎡)은 2억 4,800만 원에 거래되었습니다. (㎡당 약 982만 원)

* 2026년 7월 1일 거래된 좋은보람(21.45㎡)은 2억 6,300만 원에 거래되었습니다. (㎡당 약 1,226만 원)

* 본건은 21.08㎡ 면적에 대해 감정가 1억 6,600만 원(㎡당 약 787만 원)으로 평가되었는바, 최근 인근 다세대주택 실거래가 대비 감정가가 상당히 낮게 책정되어 시세 반영이 미흡한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함

* 교통시설: 부산지하철 2호선 수영역과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함

* 편의시설: 주거지 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높음

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황이 '미상'으로, 해당 물건에 거주하는 임차인의 보증금, 차임, 대항력 유무 등을 정확히 파악하지 못함. 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 물건이므로, 채무 구조상 특이사항 발생 가능성은 낮으나 해당 내용을 인지할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 다세대주택입니다.

* 최근 실거래가 대비 감정평가액이 현저히 낮게 책정되어 있어, 투자자에게 시세차익 실현의 기회를 제공할 것으로 보입니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하고, 낙찰 시 소멸되는 권리가 많으며 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도 및 권리 분석에 따른 부담이 적습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수영역 도보 거리, 초등학교 인접, 생활 편의시설 용이

* 낮은 감정가: 시세 대비 현저히 저평가된 감정가로 향후 시세 차익 기대 가능

* 안전한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리 소멸, 임차보증금 인수 없음

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 6,600만 원

* 인근 유사 면적(21.08㎡) 다세대주택의 최근 실거래가(2억 4,800만 원 ~ 2억 6,300만 원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 2억 5,000만 원 이상으로 추정됩니다.

* 이에 따라, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 2억 2,000만 원에서 2억 5,000만 원 범위 내에서 적극적으로 입찰에 참여하는 것을 권장합니다. (본 예상 입찰가는 시세 분석 및 정보 제공을 위한 참고 자료이며, 실제 낙찰가는 경매 당일 현장 상황, 입찰 경쟁률 등에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.