나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [17] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (17)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건정보

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층503호

건축연도: 2021년 (사용승인일 2021-02-08 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (RC)

용도: 다세대주택

토지면적: 19.13㎡ (약 5.79평) / 토지 지분: 19.131㎡

건물면적: 25.84㎡ (약 7.82평) / 건물 지분: 25.84㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 금액정보

감정가: 204,000,000원 (2억 4백만원)

1.4. 특이사항

공동담보, 공부상 공동주택(다세대주택)임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권 (주식회사더베스트파트너스대부, 2021-03-03 접수)

3.2. 인수되는 권리

없음 (말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정인 권리만 존재)

3.3. 총 채권액

1,987,000,000원

3.4. 임차인 현황

*: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-05

확정일자: 2021-03-25

배당신고일자: 2023-06-22

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을2)는 말소 기준권리보다 후순위로 말소 예정이며, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

3.5. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 광안동은 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 다세대주택 밀집 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 수요 분석

소형 주택인 다세대주택의 특성상 1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

지하철역 및 초등학교와 인접하여 실거주 수요도 고려해볼 만합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 위치해 있어 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

보다 넓은 범위의 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육환경

본 건 서측 인근에 수영초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

해당 지역은 교육환경 보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

5.3. 교통환경

부산지하철 2호선 수영역이 도보 가능 거리에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행 중인 버스정류장이 인근에 소재합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 보고서 작성 시점 기준 특별히 언급되거나 인지되는 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 권리(근저당, 임차권, 경매 개시 결정 등)는 말소기준권리인 근저당권보다 후순위로, 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물리적 환경

소형 다세대주택으로, 공동주택에서 발생할 수 있는 층간 소음, 주차 공간 부족 등의 일반적인 문제가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 내 공급/수요 변화에 따른 가격 등락 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 수영역 초역세권은 아니지만 도보로 접근 가능하며, 수영초등학교와 인접하여 실거주 환경이 좋습니다. 권리 관계는 복잡해 보이나, 모든 권리가 소멸될 예정이며 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리적 리스크는 낮다고 판단됩니다. 다만, 공동담보로 인한 높은 총 채권액은 경매 진행 상황을 주시할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구와 인접한 광안동의 우수한 입지.

* 소액으로 소형 다세대주택 투자가 가능.

* 지하철역 및 초등학교 인접으로 실거주 및 임대 수익 투자 모두 고려 가능.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래 정보 분석 결과, 인근 지역 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 17.38㎡ (2010년식) : 250,000,000원 (2026년 7월 4일 거래)

* 25.25㎡ (2022년식) : 248,000,000원 (2026년 7월 2일 거래)

* 21.45㎡ (2015년식) : 263,000,000원 (2026년 7월 1일 거래)

본 건은 건물 면적 25.84㎡로, 최근 거래된 25.25㎡ 다세대주택(2022년식, 248,000,000원)과 유사한 면적과 연식을 가지고 있습니다.

최근 3건의 평균 매매가는 약 253,666,667원입니다.

본 건의 감정가는 204,000,000원으로, 최근 시세 대비 약 19% 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 대비 적정 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

유사 면적 및 연식의 최근 실거래가(248,000,000원)와 평균 시세(253,666,667원)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

(감정가 204,000,000원 대비 약 112.7% ~ 122.5%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.