나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [11] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 1055-102번지 엘이즈지102 건물 내 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

본건의 사건번호는 부산동부지원 2025타경5315 (11)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물의 용도는 다세대주택이며, 감정가는 229,000,000원입니다.

토지 면적은 21.51㎡ (약 6.51평)이며, 건물 면적은 29.05㎡ (약 8.79평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

본건 건물은 2021년 2월 8일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물 중 4층 401호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 중소규모의 공동주택, 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설들이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

교통 상황은 양호한 편으로, 차량 접근이 가능하며 도보 거리에 버스 정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건이 속한 토지는 완경사지대 내에 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

건물의 서측으로는 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 용이합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 (OOOOOOOOOOOO)입니다.

임차인 현황으로는 이은호 씨가 있으며, 보증금 160,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 4월 12일, 확정일자는 2021년 3월 19일이며, 배당신고일자는 2023년 6월 8일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 이는 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸됨을 의미합니다.

집합건물 등기부상 권리 관계를 살펴보면,

소유권 보존 등기는 2021년 3월 3일 주식회사제이엘컴퍼니 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리인 근저당권은 2021년 3월 3일 주식회사더베스트파트너스대부 앞으로 설정되었으며, 채권 최고액은 1,837,000,000원입니다.

을2 권리인 이은호 씨의 주택임차권(160,000,000원)은 2023년 6월 8일에 등기되었으나, 말소 기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

또한, 부산시중앙신용협동조합의 임의경매 개시 결정(2025년 5월 13일, 채권액 1,670,000,000원) 및 1번 근저당권부 채권 근질권 설정(2025년 9월 29일, 채권액 1,436,500,000원) 등도 모두 말소 대상입니다.

등기부상 총 채권액은 1,997,000,000원으로 매우 높으나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

물건 명세서상 작성일은 2026년 7월 27일이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동은 주거지와 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에는 수영초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 중소규모의 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 또한, 각종 근린생활시설이 풍부하여 생활 편의성이 높습니다.

교통 측면에서는 부산지하철 2호선 수영역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이에 있어 시내외 이동이 용이합니다.

제공된 주변 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과,

2010년 준공된 명성마이빌(전용면적 17.38㎡)은 2026년 7월 4일 25,000만원(2.5억원)에 거래되었습니다.

2022년 준공된 다온(전용면적 25.25㎡)은 2026년 7월 2일 24,800만원(2.48억원)에 거래되었습니다.

2015년 준공된 좋은보람(전용면적 21.45㎡)은 2026년 7월 1일 26,300만원(2.63억원)에 거래되었습니다.

본건은 2021년 준공된 엘이즈지102 건물로, 전용면적 29.05㎡를 가지고 있어 비교적 신축에 속합니다.

최근 거래된 유사 면적 및 준공 연도의 다세대주택 시세가 2.48억~2.63억 원 수준임을 고려할 때, 본건의 감정가 2.29억 원은 현재 시세 대비 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 부산 수영구 광안동의 중심지에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

주변에는 수영초등학교가 있어 교육 시설 접근성이 좋으며, 다양한 편의시설과 근린생활시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교통망 또한 우수하여 부산지하철 2호선 수영역을 이용할 수 있으며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용도 편리합니다.

서측으로 약 5~6미터 도로와 접하고 있어 차량 이용 시에도 불편함이 없습니다.

현재까지 확인된 바로는 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 분석상 모든 선순위 및 후순위 권리는 매각으로 소멸되므로, 법적으로 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 등기부채권 총액이 19.97억원에 달하여 채무 규모가 크다는 점은 인지할 필요가 있습니다.

임차인 이은호 씨는 대항력이 없으나, 보증금 1.6억 원이므로 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 해당되어, 향후 건물 증축 또는 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

건물 자체는 2021년 준공으로 비교적 신축이나, 실제 현장 방문 시 건물의 관리 상태, 노후도 등을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

특이사항으로 공동담보 물건이라는 점은 채무의 복잡성을 시사할 수 있으나, 본건 자체의 권리 관계에는 영향을 미치지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 다세대주택으로, 뛰어난 입지 조건과 비교적 신축인 건물 상태가 강점입니다.

수영역 역세권이라는 교통 편의성과 풍부한 주변 생활 인프라는 본건의 주거 가치를 높입니다.

또한, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없어 안정적인 투자가 가능합니다.

주변 시세 대비 낮은 감정가는 시세 차익을 기대할 수 있는 매력적인 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산지하철 2호선 수영역과 인접하여 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

신축급 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

저평가된 감정가: 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적이거나 낮은 수준으로, 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

다세대주택 수요: 소형 주택으로서 1~2인 가구의 지속적인 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 전용면적 17.38㎡~25.25㎡의 경우 2억 4,800만원에서 2억 6,300만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

본건은 전용면적 29.05㎡로 비교 대상 물건들보다 약간 넓으며, 2021년 준공으로 상대적으로 신축에 속합니다.

이를 고려할 때, 본건의 현재 적정 시세는 최소 2억 5,000만원 이상으로 추정됩니다.

권리상 인수할 보증금이 없는 점과 시세 대비 낮은 감정가를 감안하여, 본건의 예상 입찰가를 260,000,000원으로 제안합니다.

이는 보수적인 시세 적용 하에 시세 차익을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.