나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [16] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 내역

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5315 (16)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 1055-102, 엘이즈 지102 5층 502호 (도로명 주소: 부산광역시 수영구 광서로50번길 38)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 192,000,000원

* 토지 면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 토지 지분: 18.004999999999995㎡ (약 5.45평)

* 건물 면적: 24.32㎡ (약 7.36평)

* 건물 지분: 24.32㎡ (약 7.36평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 내 5층 502호

* 사용 승인일: 2021년 02월 08일

* 총 세대수: 18세대 (건축물대장 표제부 기준)

* 주차 대수: 실내 주차 9대 (건축물대장 표제부 기준)

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

* 본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3.4. 주변 시설

* 수영초등학교가 서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (주식회사더베스트파트너스대부, 접수일자 2021-03-03)이 말소기준권리입니다.

4.2. 권리 내역

* 갑1 소유권보존 (주식회사제이엘컴퍼니, 접수일자 2021-03-03)

* 을1 근저당권 (주식회사더베스트파트너스대부, 채권최고액 1,837,000,000원, 접수일자 2021-03-03) - 말소기준

* 갑3 임의경매 (부산시중앙신용협동조합, 채권금액 1,670,000,000원, 접수일자 2025-05-13) - 매각으로 소멸

* 을1-2 1번근저당권부채권근질권설정공동담보목록 (부산시중앙신용협동조합, 채권금액 1,436,500,000원, 접수일자 2025-09-29) - 매각으로 소멸

4.3. 등기부채권 총액

* 총 채무액은 1,837,000,000원입니다.

4.4. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 임차인이 존재하거나 대항력 있는 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계 및 임대차 내역을 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 상권분석

5.1. 최근 실거래가 비교

* 본건과 인접한 지역의 다세대주택 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* "명성마이빌" (2010년 건축, 17.38㎡, 3층): 2026년 7월 4일, 25,000만원에 거래. (평당 약 1,438만원)

* "다온" (2022년 건축, 25.25㎡, 4층): 2026년 7월 2일, 24,800만원에 거래. (평당 약 982만원)

* "좋은보람" (2015년 건축, 21.45㎡, 2층): 2026년 7월 1일, 26,300만원에 거래. (평당 약 1,226만원)

5.2. 시세 분석

* 본건은 2021년 2월에 사용 승인된 신축 건물로, 전용면적 24.32㎡ (약 7.36평)이며 5층에 위치하고 있습니다.

* 비교 사례 중 2022년 건축된 "다온" (25.25㎡, 4층)이 24,800만원에 거래된 점은 본건의 최소 시세 기준으로 참고할 수 있습니다.

* "좋은보람" (2015년 건축, 21.45㎡, 2층)의 26,300만원 거래가는 건축 연도가 더 오래되었으나 평당가가 높아, 건물의 내부 상태나 층수에 따른 선호도 차이를 반영하는 것으로 보입니다.

* 본건은 "다온"과 비슷한 건축 연도에 더 높은 층수(5층)에 위치해 있어, 이보다 높은 가격 형성이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 250,000,000원에서 280,000,000원 범위로 추정됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 단지 내 또는 인근에 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 화재경보 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교육시설

* 수영초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6.3. 교통시설

* 부산지하철 2호선 수영역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변 도로망을 이용한 시내외 이동이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 합니다.

* 채무 총액: 본건의 채무 총액(1,837,000,000원)이 감정가(192,000,000원)를 크게 상회하지만, 이는 경매 절차상 경매 취하나 유찰의 직접적인 원인이 되지는 않습니다. 다만, 채권 규모가 큰 점은 인지할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 신축 다세대주택으로, 수영역 인근의 편리한 교통과 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 감정가(192,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 시세(약 250,000,000원 ~ 280,000,000원)가 높게 형성되어 있어 시세차익 기대가 가능합니다.

* 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사가 수반되어야 합니다.

9. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 시세보다 현저히 낮은 감정가는 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 별도의 수리비 지출이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 수영역 이용이 편리하여 임대 수요 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 탄탄한 생활 인프라: 주변에 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 192,000,000원입니다.

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 본건의 건축 연도(2021년), 층수(5층)를 고려할 때, 예상 시장 가치는 250,000,000원에서 280,000,000원으로 분석됩니다.

* 임차인 관련 불확실성을 감안하더라도, 감정가 대비 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 1.2배 ~ 1.4배 수준인 230,000,000원에서 268,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.