나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5315 [15] 부산광역시 수영구 광안동 1055-102 엘이즈지102 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 ""수영초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 수영역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건내 제2층 제201호 외 17개호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 2필 일단의 가장형 토지로서,
다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역(상대보호
구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-02-21)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 공동주택(다세대주택)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 1055-102번지, 엘이즈지102 5층 501호에 소재하는 다세대주택입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경5315이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 196,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 18.45㎡ (약 5.58평)

* 토지 지분: 18.449㎡ (약 5.58평)

* 건물 면적: 24.92㎡ (약 7.54평)

* 건물 지분: 24.92㎡ (약 7.54평)

1.3. 건물 정보

* 건물명: 엘이즈 지102

* 건축 연도: 2021년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지상 5층 건물 내 5층 501호

* 용도: 다세대주택

1.4. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 소재 "수영초등학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접해 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 상대보호구역(2017-10-19)(교육환경보호구역), 중점경관관리구역(2018-02-21) [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사제이엘컴퍼니 (2021-03-03)

* 근저당권: 주식회사더베스트파트너스대부 (2021-03-03, 1,837,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 부산시중앙신용협동조합 (2025-05-13, 1,670,000,000원)

* 근질권설정: 부산시중앙신용협동조합 (2025-09-29, 1,436,500,000원)

* 등기부채권 총액: 1,837,000,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: 물건명세서]

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상 [cite: 감정평가서요약]

* 본 물건은 임대차 관계가 미상인 점을 유의하시기 바랍니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 경우 다음과 같은 가격대로 거래되었습니다.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡, 3층): 25,000만원

* 다온 (2022년식, 25.25㎡, 4층): 24,800만원

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡, 2층): 26,300만원

본건(24.92㎡, 2021년식)은 비교적 신축에 속하며, 최근 거래된 유사 면적대의 물건들은 24,800만원에서 26,300만원 사이의 가격으로 형성되어 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 수영초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

* 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기부상 채무 총액이 상당하며, 복수의 근저당 및 근질권이 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 주식회사더베스트파트너스대부의 근저당권입니다. [cite: 등기부요약]

6.2. 임대차 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 조사되어 세부적인 권리관계 파악 및 현장 조사가 반드시 필요합니다. [cite: 감정평가서요약]

6.3. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택입니다. 수영역 및 초등학교, 근린생활시설 등이 인접하여 주거 입지 및 생활 편의성이 양호합니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 높으며, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 권리분석 및 현장 조사를 철저히 진행해야 합니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되나, 이는 임대차 미상 등의 요인이 반영되었을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 수영역 인근에 위치하며, 초등학교 및 각종 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 감정가 대비 낮은 시장가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 196,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례를 보면 유사 면적대의 다세대주택이 24,800만원에서 26,300만원 사이에 거래된 것을 확인할 수 있습니다. [cite: 최근 매매 JSON 정보]

이는 감정가 대비 높은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점, 낙찰 후 명도 등 제반 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가인 196,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세를 반영하여 210,000,000원에서 230,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현장 조사 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.